08北京写字楼市场展望：供应量有望超过07年

根据高纬环球研究部的研究，纵观北京写字楼市场，就地理位置与写字楼供应量的分布集中度而言，大部分现有及未来供应量主要集中在四环以内的市中心区域，高纬环球将北京写字楼市场细分为五大核心商圈：中央商务区（CBD）商圈、金融街商圈、亮马河商圈、东二环商圈及中关村商圈。如下图：

五大核心商圈的写字楼分布

回顾2007年，大量的甲级写字楼供应为企业办公选址提供了很多的选择机会。据高纬环球研究部统计，截止到2007年年底，北京市甲级写字楼存量已突破480万平方米。其中，2007年当年的甲级写字楼新增供应量突破历史高峰，达到121万平米，是2006年的1.9倍。然而，在庞大的写字楼集中放量的情况下，办公需求也较往年有明显增长。最突出的金融街商圈和中央商务区商圈仍然是最受欢迎的办公首选地，其中尤以金融相关产业、专业服务业等类型的客户成交最为活跃，从以下摘录的2007年一些主要成交纪录中可见一斑。

07年北京写字楼写字楼主要成交案例

就北京写字楼市场租金水平而言，在北京经济快速平稳发展的宏观经济环境下，写字楼市场需求持续强劲，使得2007年度北京各级别写字楼市场租金整体上扬。以人民币价格计算的变化率显示，截止到2007年年底，北京顶级写字楼市场平均有效净租金稳定在每月每平米43.49美元，与去年同期相比微升0.2%；与此同时甲级、乙级写字楼平均有效净租金与去年同期相比均有较大明显涨幅，分别上涨9.5%和13.1%，达到每月每平米31.87美元和22.38美元。

纵观五大核心商圈的甲级写字楼市场，金融街商圈的租金年度涨幅最大，比去年同期增长了19.8%；而CBD商圈的年租金增长率最低，比一年前下降了0.8%，基本反映了CBD区域集中放量对租金造成的影响。详见下表：

北京写字楼有效净租金

展望2008

高纬环球研究部的数据表明，原定于2007年入住的约48万平米的甲级写字楼新供应量因故推迟至2008年入市，即28.6%的原计划07年入住的新增供应量推迟了入住时间，因此预计2008年的新增供应量有望超过2007年，达到153万平米，再创历史高峰，带动市场整体空置率出现较大幅度的上升。受部分项目推迟入市的影响，2008年，北京写字楼市场上将有42%的甲级写字楼新增供应量来自于CBD商圈，达到近65万平方米。其次，是东二环商圈，约有43万平方米的甲级写字楼供应量入市。此外，金融街商圈约有12万平米的甲级写字楼供应量投放市场，中关村商圈约有11万平米的甲级写字楼供应量入市。

然而随着奥运会所带动的城市基础设施的提高，北京的经济持续两位数的增长，加之WTO的逐步开放，都使得写字楼市场表现持续活跃。从租金走势上看，北京写字楼市场持续强劲的需求使得租金水平总体稳定，但未来大量的新增供应量也对部分商圈的租金造成了一定下降的压力，尤其是放量集中的CBD商圈。

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