高力国际07第四季度报告：08年才是真正放量最高峰

1、经济概述

2007年第一到三季度，北京市GDP累计达到6419.78亿元，与上年同期相比增长12.6%。第二产业和第三产业分别累计增长13% 和 12.7%。同一时期，北京市居民消费价格指数同比升高1.6%，北京市社会消费品零售总额达到2775.8 亿元，同比增长15.1%。全市固定资产投资达到了2463.9亿元，同比增长18.9%，其中房地产开发投资达到1237.5亿元，同比增长17.5%，占全市固定资产投资的50%。

表一：北京市主要经济指标

图一：北京GDP增长率vs.全国GDP增长率

2、北京整体写字楼市场

2.1 整体供求状况

2007年，北京整体写字楼市场非常活跃，供应与需求表现强劲。全年的新增供应量和吸纳量达到2,097,325平方米和1,808,686平方米，同比分别上升50%和17.5%。第四季内，北京市写字楼市场上有7个项目竣工，为市场提供了近35万平方米的新增供应面积。其中CBD区域为全市供应量最大的区域，占本季度新增供应总量的67%。燕莎区域、朝阳门区域和中关村区域在本季度没有新项目竣工，但这三个区域的需求量在本季度里均有所增加。至2007年第四季度末，北京市写字楼市场整体空置率为16.01%，同比上升0.5%,环比攀升0.75个百分点。

2.1.1 供应情况

2007年第四季度，北京市写字楼市场的新增供应量较大，有7个项目竣工，总建筑面积约35万平方米。其中，位于东部城区的CBD区域有230,975平方米的写字楼面积投入市场，与上一季度的163,000平方米的新增供应面积相比增加了67,975平方米。

表二：2007年第四季度主要入住项目列表

截至到2007年第四季度末，北京市写字楼市场总存量共计13,755,750平方米，同比上升18.70%。其中，超甲级写字楼面积144,000平方米，占1.05%；甲级写字楼面积4,683,328平方米，占34.05%；乙级写字楼面积8,928,422平方米，占64.90%。

图三：北京写字楼库存量（按级别）－ 截止到2007年12月

2007年第四季度，由于大部分新竣工项目集中在CBD区域，令该区域内的总库存量超过了中关村区域，成为目前北京市七大写字楼区域中库存量最多的一个区域，占整个写字楼市场存量的22.53%。以下为各区域写字楼存量对比：