房地产市场日趋规范 地产寡头时代不会来临

——--专访北京思源房地产经纪有限公司副总经理张鹏

2007年底，大中华别墅网策划制作了年底盘点专题《2007-2008别墅市场谁与争锋》，金隅·山墅作为阜石路城市别墅的代表，被入选为"2007年北京市场最具热销别墅"。而在网友的票选过程中，得票率也是高高在上。别墅禁批令下，金隅·山墅缘何销售如此火爆？究竟有怎样的魔力呢？

▲访谈时间：

2008年1月17日上午11：00

▲访谈地点：

金隅·山墅售楼处

▲访谈嘉宾：

北京思源房地产经纪有限公司副总经理 张鹏

▲嘉宾主要观点：

1、 金隅山墅主要打造的是城市别墅、第一居所的概念，它与其它别墅产品最大的区别在于它不是休闲娱乐的第二居所，同时，由于地处配套设施正逐步改善的阜石路板块，它未来的升值空间将非常大。

2、 北京的房地产市场真正离出现降价，甚至抛售还有一段距离，这种降价风险不会在今年出现，只是它涨价速度可能有所放慢。

3、 整个房地产市场正在日趋规范化，小开发商正在慢慢退出，但"地产寡头"不会出现。

4、 随着政府对中低端房的支持以及精英人群对高档房的需求加大，未来北京的房地产市场将会出现两极分化的现象。

以下是大中华别墅网的采访实录：

【记者】张总您好，我们年底做了一个北京别墅市场的盘点专题，金隅·山墅位列"最具热销别墅"榜单，而据网友的投票反映来看，也是不错的。

【张鹏】受07年别墅市场大环境较好，金隅品牌的号召力及自身项目品质较高等多重因素影响下，金隅·山墅在去年西区别墅产品中销售业绩应该算是不错的。

【记者】去年的销售额大概是多少？

【张鹏】项目从8月8日开盘销售，共释放房源146套。五个月实现销售面积26176.16㎡销售额达到4.5亿元。

【记者】现在项目的存量是多少呢？

【张鹏】整个金隅山墅的东区一共有20栋楼，已经消化了12栋楼，计划在08年销售的还有8栋楼16000㎡

【记者】没有后续的土地供应量了吗？

【张鹏】还有金隅山墅西区7万多平米的一块地，计划做叠拼产品、和花园洋房产品，跟东区的产品有所区别，东区的产品主要是联排和叠拼别墅形式。

【记者】是为了提高容积率吗？

【张鹏】不是，东区和西区虽然被一条砂石厂路相隔，但是以景观和作为别墅有山有水的首要条件来说，东区要比西区成熟。因为东区邻田村山麓，客户可以欣赏到丰富的山景资源，小区内环境非常原生态，我们的园林景观也是配合山景来修建的，并且园区内还有生长了数十年的原生树木。

【张鹏】西区的天然景观资源没有东区可利用的多，但由于产品还处在规划设计阶段，在这里我就不多谈了。

【记者】我们说的"少数人的城市山居"，主要说的就是那个田村山吗？

【张鹏】"少数人的城市山居"是项目的主诉求，其中'少数人'是对项目客户身份的认证；'城市山居'说的是田村山做为北京内城区里离城最近的一座山，它的历史是很丰富的，传统的西区别墅产品打的都是'西山'的概念，但大多数都离城区较远仅能做为第二居所使用，借'西山'历史悠久、环境优美等优势来提升项目的品质感。金隅山墅项目就位于'田村山'麓，生活在社区内即可享受原生态的生活氛围，又可远望'西山'是千金难求的'城市山居'。

【记者】在田村附近，应该很有一些高端的项目，比如燕西台、丹青府、熙湖等。

【张鹏】西区的房地产项目由于受土地及限制政策等原因，例年放量都比较少。但今年有一批住宅产品集中上市，比如熙湖的二期香溪度、丹青府一、二期等，但是这一板块的项目品质并不是很高。

【记者】它并不是一个热门区域？

【张鹏】原来热过一段时间，主要是以中档房为主，比如说乐府·江南、中国房子等，当初在卖的时候都是在5000左右的价格。丹青府去年一期开的时候均价是8800元/㎡，现在二期开的均价已经到了14000元/㎡。随着阜石路的道路改造工程和整个西部居住环境的提升，以及供应量的减少，阜石路板块在最近是比较热的，如果把地区划得更大一些，整个西区加上知名的大盘远洋山水、万科假日风景、茂华暻都会、还有熙湖、丹青府等，整个西区的价格就提上去了。
金隅山墅07年8月8号开盘均价是1.6万元/㎡，现在整个项目的实际成交均价在1.8万元/㎡左右，由于产品类型有联排和叠拼两种形式，现在最贵的联排产品已经卖到3万元/㎡。

【记者】现在进入冬季，寒冷的天气对项目的销售有影响吗？

【张鹏】我们11月份的时候打开销10号楼叠拼产品共16套房，开盘几天即售出了大部分，到现在为止仅剩余2套。最近的市场由于受到第二套房首付提高、贷款利率增加及一系列金融等限制经济发展过热政策的出台，包括万科老总王石先生在'经济半小时'中的讲话对整个的市场影响非常大。前些天我去外地，一些朋友见到我，首先问的就是听说北京的房子已经卖不动了？北京的房价降了多少？实际上外地传得比北京还厉害，但是北京现在虽然是观望情绪很浓，但房子离靠降价销售还很远，据我了解还没有一个项目有明显的降价态势。