07政策调控影响不大 08房价理性温和增长

2007年，对于房地产行业来说，依旧可以称得上是不折不扣的“政策年”，在大大小小的调控政策影响下，京城楼市经历了从房价快速增长到市场“有价无市”的起伏。

对于政府相关部门来说，2007年是高效的，尽管一系列房地产调控政策的出台并没有起到立竿见影的作用;对于开发商来说，2007年是亢奋的，上半年市场形势一路高歌，业绩成倍增长，大小房产商上市前仆后继，尽管难料下半年180度行情猛转，开发商面临最严酷的淘汰考验;对于购房者来说，2007年是理智的，越来越多的购房者不再急于为“惊心动魄”的房价买单。

2008年楼市将何去何从？北京房价将重新领涨还是转而下跌？更严格的游戏规则下房企生死谁主？2008年调控能否真正发力？保障性住房究竟能发挥多大效果？值2007岁末，搜房网以政策、事件、公司、活动、人物等关键词为中心，特邀京城十二家金牌代理行回顾过去一年里京城房地产市场里的欢喜与精彩、暗涌与低潮，同时精彩呈现对2008年的预测与展望。

▲以下是搜房网专访我公司董事长蔡德安的精彩内容剪辑：
 
07年房地产市场总结——“爆”

【蔡德安】有可能是爆，带火字旁的爆，这是今年市场在房价里面是一个爆发，它有可能是种爆炸，特别是它的风险性、它的威胁性，以及它对整个行业的影响，对整个市场造成的危险，这个爆字，反映了目前市场的发展态势。这个爆是全中国市场的一个地域性的爆，从中国的一线城市到二线城市，再到我们的三线、四线城市都在慢慢涨，都在翻倍，去年到今年有很多地方房价都上涨了50%，有的甚至上翻了一倍，这种爆发是在全国的第一次爆发，也是在价格上的爆发。

【蔡德安】这个爆字，从另外一个角度来理解，我认为也有点风暴的意思，甚至有一些破坏性的感觉，从破坏性角度来讲，我觉得它或许也是有害的。对于这个行业的持续发展，这也有可能有影响，大家都在关注二、三线的地方市场，也都很重视这个市场，有的企业已经去做了，但这个市场也在心痛，我们的市场需要、市场的基本环境一样，确实需要政府的规划。另外也要有企业、有资本去参与这一市场，这也是给今后中国房地产企业的发展提供契机，包括万科，他做到了世界上开发量第一，那么这些地方市场的发展，将是基本的保障，这是从市场方面来看。

【蔡德安】从价格层面来看，我觉得在今年年中的时候，价格确实上涨过快，带来了负面的影响，是不利于市场的可持续、长期、稳定、健康的发展。包括最近这两个月的行业调整，我认为是有必要的，那么这种调整，会否会带来很严重的后果，我觉得从市场本身来看有它规律一面，但在目前来讲，大家还很难下定义，可能大家都很关注，所有的人都很重视，如果是真的下滑了20%、30%的话，那不仅仅是房地产业这样了，对于国民经济和银行业都会有一定的影响，情况还不至于这样。我们认为，像北京市场，发展基本上还是好的，需求还是非常旺盛的，中国的财富增长，中国的大背景还没有变，中国经济的牛市增长还没有变，中国的宏观经济还是好的，社会的发展、财富的增长，这个大背景依然没有变。老百姓对于消费投资的热情和能力也依然没有改变，以上是我对于去年的市场的一些看法。

08年将成为房地产企业进一步发展的分水岭

【蔡德安】08年市场，对于整个行业来讲，对于整个市场来讲非常的关键。经过这么多年的调整，经历过中央、政府这么多的宏观调控产生到见效的过程，特别是老百姓给了一个态度：我要看看。其实最重要的就是老百姓给的态度，政策给了，导致老百姓都来看看，不伸手了，所以说08年市场非常关键，如果说有一个严重的后果，就是这个行业的发展是有问题了，那么对于整个市场来讲也是一样，我还是希望大家都来关注一下，特别是对于北京来讲，08年要开办奥运会，奥运前的市场，我认为5月份的市场将要重新上升，为什么会有这样的期待，比如说奥运的影响，因为我们国家开放了，有些政策也是越来越开放了，比如说有很多外资进来，人民币升值等等，会有很多利好的因素，加上年末，经济的调整，中国经济在明年依然还是会有10%的增长，对于明年的市场来说，应该还是乐观的。

【蔡德安】对于房地产市场来说，相比于前两年来说，它应该是更稳健了、更理性了，而在房价上面，增长的幅度会小一些。
【蔡德安】从市场角度看，房价它会增长，会理性、温和的增长。因为奥运会，北京市场依然是全国市场一个令人瞩目的焦点地区。明年的需求，供给可能会因为奥运会的动工、建设等因素，受到一定的影响，而在需求上面，我认为还是有一个充分释放的过程。

【蔡德安】从企业层面来讲，对大企业，他们对于市场的优胜劣汰、市场的竞争，可能体会会更深了。以后在北京，可能就剩下这些上市企业，或者是一些大型企业，可能他们几乎会垄断北京市场，这就是为什么房价上涨的原因了。我认为经过明年的奥运会，经过今年房地产市场的调整，在08、09年，这些大型的企业，会基本上垄断北京的市场。而我们这样的中小企业，是自由走出去。上限房、廉租房等在07年是真真正正对市场产生了影响，因为它的供给量有了，而恰恰今年的市场，在今年的下半年或者是年底的时候，正好出现一个市场的波动，把这个影响放大了，其实就供给量而言，本身也不太大，只是相比前些年是比较大。在这个时候波动出现的时候它出来了，大家的关注度自然就高了。在明年来讲，可能它的影响会产生在房子的建设、再分配销售，或者是真正投放市场销售的阶段，产生真正的市场供给，，但是它是否已经释放过了，这个问题还是很难下定义，因为今年已经释放过了，这个政策对于今年的影响是最大的。所以说政策影响已经在今年释放过了，虽然在明年会产生真正的市场供给，可能对于明年市场的影响也不过如此，明年的市场供给还会持续的推出，确实还是有它的作用的。从政府来讲，原来他们是不会做，政府做过以后，对于平移市场房价有好处，慢慢以后政府也会按照这条路循规蹈矩的走下去，所以这个供给量明年还会持续下去。