京城高档住宅有价无市? 2008年存量何处去消化

从楼市市场研究部2007年1~12月京城公寓、别墅成交金额排行榜中，记者发现在过去的一年里，北京房地产市场中的高档住宅市场一片火热。排行前15位的公寓项目成交均价大部分在1.5万元以上，其中将近半数的项目均价超过了2万元/平方米，仅这15个公寓项目总成交套数就达到了一万余套；而在排行前20位的别墅项目中，各别墅集中供应区域平分秋色，成交均价走势虽不及公寓强劲，但绝大部分也都攀升至了万元之上，总成交套数逼近4300套，充分显示出了2007年房地产市场对高档住宅项目的强大需求。但是，2008年市场前景不容乐观，据第一太平戴维斯统计，2008年北京高档住宅存量将高达22533套，市场销售压力巨大。

2007年——京城高档住宅价量齐升年

公寓：怎一个涨字了得

第一太平戴维斯研究与顾问咨询部的分析数据显示，2007年京城公寓项目的整体供应量较大，而消化量也相对较强，同比于2006年上涨了10%。

2007年包括服务式公寓在内的众多公寓项目，租金增长强劲而快速，主要是受到了奥运会的影响比较大，尤其从2007年末到2008年很多项目都会有不同程度的提价。

“公寓租金的增长，很大部分原因在于外国人的大量涌入拉动了整体的上涨，尤其是近段时期来在奥运会的作用下，众多与奥运产业相关的人士频繁入京，从而也带动了租金价格的上扬。”第一太平戴维斯研究与顾问咨询部分析师李良告诉记者。

而从售价来看，进入到2007年三、四季度以来，整体公寓项目的报价幅度上涨较大，这主要是针对散售的项目而言，按成交价的幅度来看，同比增长达到了40%。对此现象，李良解释道，人们对公寓本身的需求相当大，促使了即便是在市场上公寓项目供应量庞大的情况下依旧价格飞涨，这其中虽然投资的行为占有很高的比例，但并非主流因素，总体而言还是实际居住的需求占了主导地位。

无论供应量、成交量以及租金、销售价格走势，2007年的公寓市场中，“涨”成了一片。而从市场具体表现上来看，服务式公寓无疑是公寓项目中的重头。据世邦魏理仕统计，2007年前3个季度，市场新增5个服务式公寓项目，一共提供了1214套房间，相比2006年三季度的5750套房间又增长了21%，总供应量达到6964套。外资企业的高级管理层和资深员工构成了北京市服务式公寓需求的主体。2007年以来，服务式公寓市场需求平稳上升，但是由于新增供应同比增长迅速，空置率水平由2006年第三季度的16.2%上升到19.9%。奥运会则更为北京服务式公寓租赁市场带来了机会，尤其是位于北京商务中心区及燕莎区域的优质住宅物业，市场需求旺盛，空置率保持较低水平。发展商对于一年租期的租约，普遍将租金上调10%以上。对于在奥运会一个月的租金，发展商普遍预期至少调整到现在的三至五倍。一些项目抓紧时间在奥运会前进入市场。

别墅：愈少愈金贵

2007年的北京别墅市场受政策影响非常明显，尤其在供应方面，很多区域内的别墅后续产品供应放缓，导致整个别墅供应量大幅减少。在供给减少的情况下，购房者愈加认识到别墅的稀缺性，从而加强了别墅的购买与投资价值。供需关系不平衡造成了别墅价格的快速上涨，很多项目都显示了良好的销售进度，比如赢海庄园、万城华府、卓锦万代等项目。

“2007年别墅市场与以往最不同的是价格的高涨，市场表现良好，别墅价格的上涨已经与高档公寓涨幅相当，这在前几年是绝对没有的。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，今年别墅总体价格涨幅在40%左右，可以说已经跟上了整个住宅市场的步伐。在所有的住宅产品当中，别墅的购买者其实是非常小众的群体，能有这样的涨幅说明今年供求关系正在转变。而今停批别墅用地甚至叫停低密度住宅，这对别墅市场的影响是决定性的，会使得别墅的稀缺状况持续，并越演越烈。

第一太平戴维斯研究与咨询部分析师李良同时也向记者分析指出，过去一年的别墅市场供应相对较小，很多原本预计是2007年底入市的项目都相继延后，其中一个很主要的因素还是开发商们对别墅价格的持续上涨有所期待，由于目前的别墅供应在土地限制的条件下只可能是越来越有限，这很容易使得越往后的价格越高。

纵使价格不断攀升，2007年的别墅市场需求十分强劲，到了第四季度相对更加明显，入住率比往年高了约3个百分点左右。对于别墅市场的需求，各代理行也有自己的观点。中原地产通过对所代理别墅项目的研究，明显感觉到了购房者中的投资比例增加，由于此前多年别墅价格一直都比较稳定，对投资者缺乏吸引力，而今年别墅升温后，投资者比例已经占到总购房者的40%～50%。而伟业北京公司副总经理兼营销四部部长常自力则告诉记者，购买别墅者除了看好别墅巨大的升值潜力外，他们当中有绝大部分本身购买实力也很强，基本以长期持有为主，诸如首付提高、利率上浮这样的调控政策不会轻易左右他们的购买意愿，因此别墅需求的增加还将比较稳定地持续下去。

当然，北京整体宏观经济发展迅速也影响、带动了人们对居住的需求，同时经济发展的利好促使众多企业的高层管理人员、外国商务人士、以及与奥运会相关的人士活动汇集于北京，带来了对高档住宅的需求。

不过别墅市场的租金则相对比较稳定，基本保持在17、18美金/月。在高档别墅租赁市场进入需求旺季时，众多优质别墅租赁项目凭借优越的地理位置、良好的邻里氛围等因素，市场表现良好，其市场空置率也下降了3个百分点，达到16.1%，是最近三年来的最低水平。