外资大举进入写字楼整售市场 首现消化不良反应

外资进入写字楼整售市场后，对于提高项目的竞争力以及市场整体水准颇有益处，但是在降低写字楼空置率方面，似乎还没有见到明显效果。

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限外令的出台令外资整售写字楼市场降温。目前整售市场的主力军是国有企业，但我们不妨把那些曾经在媒体面前频频曝光的“外资整售案例”一一翻出来，看看它们在中国投资写字楼的“幸福生活”。

在常规的报道里，人们的视线总是关照外资的收购动作，而忽略了这些交易结束之后的故事。写字楼，作为商用物业的一个重要形态，不论建造者还是购买者，在几经资本之手之后，最终要落实到“租”的层面。因而，还原它们的“租赁”情况，成为《新地标》关注的重点。

对于海外资本来中国购买写字楼，出于一致的观点是，它们追求的是物业和人民币双重升值。但这些所谓海外“热钱”在追求高回报的时候，往往过于急功近利。

《新地标》调查显示，大多数被外资机构整购的写字楼项目的入住率普遍不高。对于一个写字楼而言，这是最为致命的。

究其原因，也许是海外资本对写字楼的租金预期过高，也许是它们缺乏对写字楼的经营管理经验。但不可忽略的是，不论未来是通过REITs上市套现，还是倒手给下家，租金问题和出租率始终是任何一个写字楼最为关键的指标。因为，这直接反映在投资者的回报率账本上。

整售项目租金上涨30%

目前多数项目以出租形式为主，受政策影响，未来传统区域只租不售的项目将会逐渐增多，这对于区域写字楼市场品质的提升会起到一定促进作用。

从今年整售成交情况来看，成交主体均为国有企业，其主要原因是随着政府宏观调控的影响，外资投资写字楼等建设经营受到限制。另外，传统区域写字楼租金上涨速度迅猛，自持经营，对于项目本身的金融运作有较大好处，其获利空间会更大。

日本私募基金Re-plus投资华贸，美林正大签约中国红街等案例说明，外资目标主要集中在CBD、金融街、燕莎商务区，这些区域的项目一般地理位置优越，商务氛围浓郁，物业符合高端，而且租金上涨速度较快，投资回报率高。

位于CBD商圈的凯德置地租金报价一直维持在8.5元/天/平方米，低层的租金报价为7元/天/平方米，入住率达到70%，和去年租金相比浮动不是很大。华贸中心(论坛像册户型样板间新闻视频)的租金为11～12.5元/天/平方米，成交均价达到9～10元/天/平方米，入住率达到50%。中国红街目前租金在4～5元/天/平方米，入住率也达到了70%以上。

西环广场的租金报价为6～7元/天/平方米，成交均价达到5元/天/平方米，环比去年的租金上涨了1～1.9元/天/平方米，塔3的入住率达到了90%，塔1刚开始招租，并且在4月之前会有优惠活动。

从2007年开始，CBD与金融街的甲级写字楼租金稳步增长，国贸与嘉里中心接近满租。租金报价在40美元/月/平方米以上，成交价也在35美元/月/平方米左右。入住率在90%以上。而金融街的租金成交价超过了20美元/月/平方米，入住率大幅提升，部分项目接近满租水平。

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