受奥运利好因素影响 高档住宅租售双涨

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进入2008年，奥运特有的利好因素对北京酒店服务式公寓市场的影响也愈发明显，短期租赁需求强劲，部分项目的奥运预定工作已经完成。同时，大部分运营商在第一季度上调了对于长期客户的租金报价，以此来弥补奥运期间可能的租金损失。

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日益强劲的租赁需求及业主对市场的良好预期，共同拉动了酒店服务式公寓的平均租金至198.8元/月/平方米，相比上季度上涨10.3%。此外，虽然位于远洋国际中心内的项目“辉盛庭”于第一季度入市，但节后返岗的高端客户需求与强大的奥运需求仍推动市场空置率大幅降至15.3%，降幅高达15.7%。

部分小业主出于对“奥运年”的考虑，在年前完成重新装修，并在第一季度提高了报价，加之奥运场馆周边项目的租金有所上升，因此一季度高档出租公寓的平均租金小幅上升至117.2元/月/平方米。另一方面，尽管第一季度有新项目入市，空置率并未因此而高企，相反，节后明显增强的租赁需求致使高档出租公寓的平均空置率下降，达到14.4%。

高档住宅租金看涨

由于别墅的租期一般较长，客户也比较稳定。从第一季度的表现来看，市场受到奥运的影响较小，租金尚未出现明显变化，仍维持在134.5元/月/平方米。空置率方面，去年入市的新项目因装修风格、服务品质等方面受到客户的欢迎，逐渐建立了市场口碑，吸纳能力明显增强，市场平均空置率也因此下降了7.3个百分点，达到12.7%。

第一季度酒店服务式公寓和高档出租公寓方面均有新项目入市。由国际知名酒店服务式公寓运营商辉盛集团负责管理的项目辉盛庭为市场提供了220套公寓，户型面积从75-296平方米，租金范围在17000-50000元/套/月。另外，位于燕莎板块的高档公寓项目US联邦公寓亦于第一季度对外出租，项目共有293套公寓，户型面积为162-394平方米，租金范围为32400-78800元/套/月。

第二季度市场对于酒店服务式公寓的需求将会更加强劲，预计短期租赁需求将占据更大的比例，租金报价亦可能进一步提高。同时，第二季度将有两个拥有知名品牌的项目投入市场，分别为位于CBD板块的逸兰新城国际公寓和位于东长安街板块的Shama Luxe长安。虽然新项目的入市会对市场空置率产生短暂影响，但受益于奥运前巨大的租赁需求和新项目的品牌效应，预计第二季度酒店服务式公寓市场的平均空置率仍然保持下降走势。

至于高档出租公寓方面，预计第二季度将有一定数量的新项目入市，届时市场空置率将会受到一定影响。另一方面，新项目主要将集中在燕莎板块、金融街板块和第二使馆区板块，预计新增项目品质与区位的优势将带动出租公寓市场的平均租金小幅上升。

禁止别墅用地政策的执行，使得高档别墅的供应越来越少，出租量亦随之降低，而稳定增长的需求使市场的供求差距日益显露。预计第二季度出租别墅的平均租金在供求关系的作用下将继续小幅上升。另一方面，第二季度位于顺义别墅区板块的龙湾别墅二期的入市将为高端租户提供更多的选择，但预计新项目会使市场空置率暂时高企。

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