北京近期多个公寓新盘低价入市 去年销量受重挫

公寓项目2007年受到限外政策的影响，销量受到重挫。

今年逢奥运之年，公寓需求有所升温，开发商也看好奥运经济为公寓市场带来的新增需求，公寓新盘放量大增。但由于京城整体销售不佳导致公寓市场的销售情况并不乐观，在这种情况下，开发商多选择“低价入市”的营销策略，以期实现良好的销售业绩。

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公寓项目2007年受到限外政策的影响，销量受到重挫。今年逢奥运之年，公寓需求有所升温，开发商也看好奥运经济为公寓市场带来的新增需求，公寓新盘放量大增。但由于京城整体销售不佳导致公寓市场的销售情况并不乐观，在这种情况下，开发商多选择“低价入市”的营销策略，以期实现良好的销售业绩。

■  五环内公寓新盘低价入市

据亚豪机构的统计数据显示，2008年以来，北京五环以内共有10个公寓新盘入市，总供应套数为2889套，整体开盘均价为21640元/平方米。而去年同期仅有8个公寓新盘入市，总供应套数1979套，开盘均价22250元/平方米。今年公寓新盘放量大增，供应套数增长了近五成，而开盘均价却有所下降。虽降幅仅3%，但在2007年房价高歌猛进的市场状况下，公寓新增供应价格的下降说明了开发商应对低迷的市场情况采取了新的营销策略，即低价入市。

以位于三元桥附近的Master领寓为例，1月首次开盘时均价为2.8万元/平方米，而其周边的同类产品均高于这个价格。如远洋公馆均价为3.2万元/平方米，置地公馆均价为3.8万元/平方米，SOHO北京公馆均价为4.2万元/平方米，均高出该项目数千元每平方米。其他如金地名京、公园1872、大成时代中心、沄沄国际、龙公馆等项目的首次开盘价格都定在2万元/平方米以下，与周边在售公寓的价格相比均低了15%-30%。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，2008年入市的公寓新盘采用低价入市的方式，主要有两个方面的原因，首先是由于自2007年10月份以来，京城的楼市一直处于有价无市的尴尬境地，交易量连续下滑。2008年春节后，京城的许多楼盘都掀起了打折促销风。在此背景下，开发商推出新盘时，不得不改变了以往的销售策略，采用了低价入市的办法以尽量迎合消费者、聚拢人气，为项目的提价留下一定的空间。其次，开发商也是迫于资金压力。2007年以来，政府对楼市的调控力度不断加强，央行的多次加息使得银根不断紧缩，开发商信贷难度不断加大，加上资本市场受美国次贷危机的影响，也出现了萧条的局面，开发商通过二级市场融资难度非常大。2007年许多开发商都大肆拿地，这样势必会造成资金链的严重紧张，而楼市的交易量又持续下滑。在这样的内忧外患下，开发商为了缓解资金压力，采用低价入市的策略，以期能快速销售产品，尽快回笼资金。

■  有助产品销售和资金回笼

据中介机构的统计数据显示，到目前为止，2008年以来位于五环内的10个公寓新盘，有8个项目的实际成交价高于开盘均价。其中，位于朝阳区的金地名京开盘价为1.9万元/平方米，实际成交价已达到25027元/平方米，高出了开盘价31.7%。公园1872的酒店式公寓精装修送家俱以1.9万元/平方米入市得到市场响应。这说明开发商采用的低价入市策略确实取得了实际的销售效果。

此外，从在售的新盘项目的区域及地理位置看，这10个项目分布在朝阳、海淀、东城三个区域，均在五环内的繁华地带，而且产品多为单套面积在100平方米以下的小户型产品。相对低的总价、优越的位置、便捷的交通、周边浓厚的商业氛围等共同特征满足了部分购房人投资、自住需求，再加上新盘入市的低价策略，对于销售速度的提高起到了极大的推动作用。

从表面上看，虽然公寓项目采取低价入市的策略是迫于市场形势不得已而为之的方式，但由于这些项目本身的品质、产品都不错，低价入市策略对于迅速打开市场局面、快速销售产品、尽快回笼资金起到了很大的帮助。

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