中国工业地产 “绿色”不足品质有待提升

近年来，工业地产蓬勃发展，在08年初北京的土地成交中工业用地的份额明显提升。随着中国经济的快速发展，吸引越来越多的境外企业来华投资，不少企业在中国设置生产基地，工业地产日趋升温。

工业地产作为一个年轻的地产力量，在未来的地产发展、企业选址、促进产业发展和经济发展将起到不可忽视的作用。但处于发展中的中国工业地产还有很多需要学习的地方，成长是一个缓慢的过程，我们应怎样去良性的发展工业地产，已经被政府、业内和企业所重视。中国的工业地产在世界行列中处于怎样的水平，记者采访了仲量联行北京工业地产部。

中国的工业园区同世界发达国家相比还处于什么样的阶段？

仲量联行：目前中国工业园区和发达国家工业园区的区别是：一是国外工业园有高质量的仓库，这缘于他们有成熟的市场，在市场的推动下，工业项目也进行了升级。中国则出处在一个起步阶段，因此在工业厂房的开发质量上会存在一定差距。

第二是中国工业园区，项目开发成本较低、劳动力成本低廉。从而导致国内的中低端产品居多。

不过令人欣喜的是，政府对于工业项目给予充分的支持，目前很多国际知名的工业地产开发商已经进入中国，并且做了不少项目。另外在基础设施方面，各地政府在改造上投入了较大的精力，这也是吸引外国企业来华的原因之一。

综上所述，中国的工业地产发展前景还是很好的，有政府的大力支持，有强盛发展的市场，未来会有众多优秀的工业产品出现。

目前，中国工业园的厂房设计有没有达到了国际化的水平？厂房的设计能否实行标准化？

仲量联行：关于厂房标准化，物流地产能很好的体现这一问题。由于物流是生产中非常重要的一环，目前市场上的物流园，已经向标准化趋势迈进。像在北京和上海，一些项目已经是按照国际标准化的要求在设计开发，由于这种高质量的或者是接近于国际标准化的产品出现。据我们了解，由于标准化的实行，在很大程度上解决物流企业成本上的问题。进而吸引更多的国外企业进入中国。但是高科技或研发性质的工业地产项目，如果把其标准化会有很大的困难，从事高新技术的企业追求细节较多而且多样化，要求也相对较高，如果刻意追求标准化，不会像物流项目般容易。总的来看，整个市场上的产品呈现多样化局面。

目前，节能环保是否已经成为工业地产开发的要素？

仲量联行：目前，节能环保和可持续性是世界工业地产界普遍关注的问题，不少的企业在选择项目时很重视该项目是否节能环。现在全球知名的开发企业，如沃尔玛旗下工业地产开发企业在天津的一个项目，就大量地应用了绿色环保的材料。因此在未来，相信中国本土的开发企业会在"绿色"上做文章。

仲量联行：可持续发展是工业地产中非常重要的一环，目前这个概念只是初始阶段，希望政府能加大力度，让本土市场和本地开发商接受这个理念，并且在开发过程中，更多的利用新环保工艺，这将对中国工业地产的发展起到推动作用。像普罗斯、AMB等这些著名的工业地产开发商，他们有着先进的节能技术，而且有着强烈的可持续发展意识。

中国与印度相比，在工业地产发展方面有怎样的异同？

仲量联行：中国和印度有着类似的发展情况，两个国家都处于发展阶段，而且对世界的影响力越来越大。但由于中国的改革开发较早，发展速度较快，因此工业地产的发展相对领先印度。同时中国在工业地产的发展中，政府的支持力度是很大的。如一些外资开发企业进入中国前，他们会先了解一些基础设施的改造、配套的提供，这都需要政府花较大的精力去实现。另外，中国还有一个较强的优势，就是整个土地交易时间结点的把控较为科学合理。毕竟从了解地块到最终的拿地，这段时间的长短，对于开发企业来讲是很重要的一个投资考量因素另外，中国和印度的劳动力相对低廉。而印度在IT软件服务外包上领先于中国，但目前中国在努力的发展服务业产业，像北京上海等大城市已经迁出了重型工业企业，全力打造金融、软件等产业。

从租金和售价上分析，通州工业园与顺义、总部基地、BDA等园区共同之处和不同之处是什么？

仲量联行：在北京市场上，发展初具规模的物流园区是顺义空港物流园区和通州物流园区，且发展态势良好。

对比而言，顺义空港物流园更多的着重于空运业务及一些物流配送，而进驻的企业多依托于此。通州物流园区由于处于六环和京津唐的交叉口，此处的项目体量都非常大，将来会成为辅助北京海运的一个关口。

从租金看，两个区域的租金都在呈上升趋势，目前通州的租金的比顺义的高，从增长率看，两个园区的增长在3%-5%。由于奥运会的召开，奥组委把办公中心设在空港园区。同时奥运项目的器材设备也在此集中，因此需要大面积的仓储，因而推动了租金的快速上涨。随着奥运会临近，北京城中心将会实行交通管制，那么一些以市内配送业务为主的企业会将货场转移通州物流园区，尤其是外埠进京的货运车辆将会大量停驻亦庄和通州。

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