北京44个项目7月开盘 5个别墅项目即将入市

统计显示，7月份北京预计将有44个项目投放市场，楼盘定价充分表现出开发商的“深思熟虑”和“小心翼翼”。业内人士分析，虽然尚无法断定楼市复苏前的“阵痛”还将持续多久，但可以肯定的是，当市场买卖双方都能认清现实，重新思考定位楼市的时候，广大买房人将切实受益。

●观点●

楼市“阵痛”仍将持续7月成奥运前关键时刻

6月可谓多事之“夏”，在不少人眼中，京城楼市似乎已经有些“绷不住”了。大批中小开发商面对日益紧张的“资金链”压力束手无策，降价似乎成了不少项目求生存的“唯一出路”，于是市场上便频频出现“7.5折、8折再返现金”等等这样的惊人折扣，诸多项目纷纷采取老项目后期大幅调低价格，新项目以区域低价开盘占领市场的策略。

专家指出，目前的市场动荡尽管引起议论纷纷，众说不一。但不可否认房地产市场正在一步步回归理性轨道，销售价格也更贴近实际，楼市“虚高泡沫”逐渐消退，目前可看作京城楼市变革求新的转折时刻。

8月份北京奥运会已近在咫尺，市场观点普遍认为，随着奥运会的举办，延续八九月份的京城“楼市冰河期”也即将到来，当举世都将目光普遍聚集在奥运会上的时候，楼盘销售很可能进入今年的最低谷时期，开发商已普遍做好打“持久战”的心理准备。因此赶在奥运会前最后一波的集中放量吸纳客源，打好基础进入两个月左右的“蛰伏期”成为很多项目的共同想法，因此7月份的市场试探尤为关键。

●回顾●

6月楼市价格大幅走低供应量与交易量上扬

据中大恒基不动产研究中心统计，6月份京城楼市新增供应套数环比增加9.9%，新增供应面积环比下降4.52%。6月市场开盘均价为14286元/平方米，环比5月同期下降了8.49%。其中普通住宅供应量占绝对主体。成交方面，截止到6月20日，北京楼市商品住宅共成交5944套，成交面积675826平方米，环比增加17.33%和12.38%，对比5月份市场活跃程度明显提升。

中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，进入6月以来楼市供应套数呈小量上升趋势，总体看来6月新增供应量的特点是中小户型项目占比偏高，已开盘项目中以90平方米左右面积为主力户型的项目占比接近四成，由于小户型项目占比增大，整体市场新增供应套数增加而面积不增反降，环比小降4.52%，随着小户型房源供应的持续增量，小户型项目之间的竞争也日趋激烈。

赵晨明还指出，由于今年以来楼市一直处于慢热状态，市场成交整体看来并不理想，对开发商早已绷紧的资金链来说无疑是雪上加霜，应对这一

状况开发商纷纷采取各种让利促销手段抢占市场，而对于购房者来说，刚性的购房需求还是比较旺盛的，但受楼市浓厚观望情绪的影响，一般的打折促销已经不能勾起购房欲望，唯有大幅降价的“深层刺激”才能让购房人产生积极回应。

●预测●

7月份预计44个项目入市 城区供应增加朝阳区仍为重点

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，7月份预计有44个项目将陆续进入市场。从区域上来看，7月城八区除东城区暂无供应量外，其他区域均有供应计划，而朝阳区仍保持其“龙头”的位置，有9个项目计划入市；丰台区有7个项目计划开盘、海淀区有5个项目计划开盘；其次是通州区有4个项目开盘、大兴区、昌平区、房山区各有3个项目计划开盘；宣武区、西城区、密云区、崇文区各有2个项目面市；怀柔和顺义各有1个项目开盘。

从环线位置上看，7月即将开盘的项目中有18个项目位于五环以外区域，占比四成，如动街区、珠江御景、金隅万科城、智地·香蜜湾、嘉筑北京、阳光波尔多等项目；四至五环间有大约9个项目开盘，分别是首开·知语城、壹线国际、金隅山墅二期、大成郡和亦庄北岸等；三至四环区域有7个项目预计开盘，分别是万科公园五号、香湾、上海建筑、观筑金洋国际、西海国际中心等；二至三环间有7个项目计划开盘，如中海紫御公馆、金泰城·丽湾、威尔夏国际公寓、智地·钻河公馆等项目；二环内有3个项目，分别是中信城、西派国际公寓和北京尊府。

赵晨明认为，7月份新开盘项目的特点是城区内供应会有所增加，四环内将有17个项目开盘，占预计开盘项目数量的四成左右。由于城区内可供用于住宅开发的土地面积十分有限，城区内的商品住宅价格一直高位且供应量一直维持在较低水平，7月份的这种放量值得那些看重地段而不把价格作为主要考虑因素的购房人的关注。尽管如此，7月五环以外仍是供应集中放量的区域，有18个计划开盘项目位于五环以外区域，随着各种市政配套设施、交通路网的建设完善，这些区域以前在人们心目中偏远、不适宜作为第一居所的印象会逐渐淡化，住宅郊区化将会得到更多购房者的认同与接受，能够有效缓解城区内住房、交通和环境的压力。

●看点●

普通住宅占据供应主体小户型供应量走势平稳

7月即将开盘的项目中以普通住宅项目为主，共有25个普通住宅项目，占比将近6成，如建邦华府、嘉筑北京、东湖湾、中海紫御公馆等，其中有将近半数普通住宅项目位于五环以内区域，其次是公寓类项目14个，占比3成，如万科公园五号、北京尊府、金泰城·丽湾等，绝大多数都分布于五环以内地区，别墅项目5个。占比1成，如华亚·琉森湖庄园、天恒·别墅山、御墅临枫、金隅山墅二期等。调查显示，7月份小户型房源的市场供应量将会保持平稳，44个预计开盘项目中有10个项目是以小户型供应为主的，其中包括威尔夏国际公寓、壹线国际、西海国际中心、蚂蚁工房、阳光波尔多等项目。

专家指出，尽管7月预计开盘的供应量中普通住宅项目占据主体，但由于其所处地理位置大多较为优越，和6月份相比，7月整体市场价格走低的可能性并不大，甚至可能出现小幅上涨。而造价成本偏高的小户型项目的供应也将支撑起下月的楼市价格，可以预见的是，为了提升在7月的销售成绩，打好奥运会前最重要的一“仗”，各开发商将会使出浑身解数，加大优惠力度，以争取更多客户。

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