创业阶段办公 京城商住两用公寓PK写字楼

随着中国经济的飞快发展，北京作为全国的政治、文化和经济中心，已经吸引了大量的外资企业进驻。与此同时，众多国内企业也纷纷在北京扎根。此外，大量创业型中小企业也如雨后春笋般的出现在北京。于是乎，许多企业在办公选址上开始煞费苦心。

目前北京写字楼现状如何？

我爱我家的统计数据显示，CBD区域、金融街、燕莎商圈、中关村以及受奥运效应影响的亚奥地带一直是大家最为关注的区域，从目前北京写字楼市场的情况来看，2008年第一季度北京写字楼市场较之上一季度在供应量上出现明显下降的趋势，租金较2007年第四季度平均上涨在4%左右，整体情况是空置率下降，租金出现上涨。那么，在写字楼市场供不应求、租金持续上涨的情势下，我们是选择写字楼还是商住两用公寓呢？

分析一：租金价格

CBD区域作为企业云集的区域，无论是写字楼还是商住公寓都具有很大的市场潜力，以下我们就以这一区域的写字楼和商住公寓的租金价格做一对比：

由上表可以清楚的看出，在打折促销的新盘项目周边，二手房的房价并没有出现下浮趋势，房价与年初基本持平。有些区域二手房房价甚至反超新房价格，如位于东四环的“美利山”均价为14500元/平米，而“易构空间”的市场交易均价达到15000元/平米。“我爱我家”相关人士表示，尽管市场观望情绪明显，一手房纷纷打折或增礼促销，二手房业主也没有降价销售的打算。

“我爱我家”分析认为，以下几大因素是二手房比新房坚挺的主要原因。

首先，二手房与新房的定价机制不同，不存在资金链压力众所周知，新房是由开发商统一定价出售，建设成本多来源于银行贷款，市场出现交易观望致使开发商担心贷款压力过大而打折出售，以便快速回笼资金。而二手房市场的业主方，市场疲软，房源可以由售转租并不急于出手。二手房由小业主定价，不存在较大的资金压力，因此房价相对稳定。

在二手房中，已购公房大约能够占到各类房源的一半左右。这部分房源大多是早些年业主花很少的钱购买的单位福利分房，没办过贷款，不存在月供压力，甚至很多房子的物业费、取暖费到现在还是由单位交付，而且他们的房子租金收益今年明显增加，所以并不非常着急出售，自然房价不会受到市场观望而影响。这部分稳固的房价是支撑二手房价坚挺的重要原因。

而在二手商品房业主中，当初新房阶段贷款购买与全款购买的比例大概在6：4左右。而银行频繁加息的高利率时代，个人购房按揭提前还款导致贷款周期缩短，目前一笔银行购房贷款的平均还款年限才3年。在这部分房源中到目前已还完贷款占到当初贷款业主的一半。这就意味着，二手商品房中70%的业主没有月供压力，大部分房源不受加息影响，因此许多业主并不着急出售，没必要降价销售，构成了坚挺的房价态势。

其次，二手房具有地理位置好、商圈成熟、现房供应的显著优势。

目前，上市的和正在建设的新房项目多集中在五环以外，在交通和商圈配套方面都受到很多限制。这时，市区内大量的二手房的优势逐渐显现。同时，二手房不像新房一样需要等待长期的建设周期，现房供应解决了大部门急需置业者的购房需求。如2008年是婚育置业高峰年，二手房成为了短期内最主要的现房供应。另外，以二手房单价和总价都较一手房偏低，很受首次置业购房者的青睐。

据数据统计显示，虽然08年北京楼市动荡起伏，在总体交易量欠佳的形势下，二手房逐渐取代了以往一手楼盘称霸的局面，今年上半年前4个月，二手房已经连续交易量反超新房。据“我爱我家”市场研究中心提供数据显示，今年上半年二手房与新房总体交易比例为1：1.05，而去年全年的交易比例为1：1.5。由此可以看出，二手房交易在房地产市场中地位逐渐提升，与新房交易量大量萎缩相比，二手房市场表现要显得坚挺的多。

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