二季度北京甲级写字楼需求增长 租金逆市上涨

DTZ戴德梁行的统计报告显示,二季度北京市的写字楼租金和售价均出现了一定程度的上涨,2008年二季度北京市场出现了三宗大笔交易,中国太平洋保险在金融街购置了丰盛中心,光华银行购置了F3大厦,海南航空在燕莎购置了圣元中心自用。由于北京市场较少有离岸交易结构的物业,海外投资者的购买也相应稀少。最近交易项目的资本价值有上涨趋势,从人民币24000元/平方米升至27000元/平方米。

二季度甲级写字楼需求增长

DTZ戴德梁行分析认为,2008年初北京租赁市场的活跃气氛延续至第二季度。现时对甲级写字楼的强烈需求,主要由新进入北京写字楼市场的租客和一些大型国内、国际租户对写字楼的高品质追求所带动。同时,奥运前期暂时停止发放装修施工牌照的规定致使计划在8月份之前入住和迁移的租户提前完成了租赁和入住程序,这也进一步激增了第二季度的租赁活动。第二季度的总吸纳量达33万平方米。由于需求高,市场平均空置率持续下降至9.24%。自第一季度以来, CBD和东二环的交易活动显著增加,吸纳量分别达到11.7万平方米和5.4万平方米。第二季度吸纳量的高增也可以归因于这个季度新开盘的几个项目喜人的预租表现。

尽管有大量新增供应于2008年推出市场,甲级写字楼楼盘的平均租金却没有呈明显的回落趋势,这主要是由于一些现有的项目存在轻微的租金下调,而新投入项目的平均租金都有所增加。市场目前平均租金为人民币232元每月每平方米。

后半年预计有42.7万平新增供应入市

据了解,今年二季度有6个新项目进入北京甲级写字楼市场,包括位于CBD的北京银泰中心、金地中心A座、泰康国际和华贸中心三号楼,而东二环和三里屯也分别有新近推出的第五广场和泰盛中心。这些项目的总面积共计420257平方米,使北京写字楼市场总存量达到599万平方米。

同时,DTZ戴德梁行认为,2008年后半年预计有42.7万平方米的新增供应投入北京租赁市场,其中63%集中在CBD区域。面对市场的大幅度放量,DTZ戴德梁行建议,依据下半年进入市场的供给量之大,相对较旧项目的业主可能会以延长租客免租期等方式下调相关物业的实际租金。然而这种调整的幅度相当有限,它取决于新近投入的项目和旧项目平均租金的价格差别,当甲级市场趋向显现一种更为明显的两极分化时,那些相对较旧项目的平均租金将很有可能会维持目前的水平。

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