链家：11月租赁成交量和价格分别回落8.4%和1.9%

10月，京城租赁市场已经初现“淡季”苗头，而进入11月，淡季苗头更加显现，租赁成交量延续10月下降的趋势，并且租金价格也开始出现松动。据“链家地产”统计资料显示，11月份普通住宅租赁成交量环比下降了8.4%，租金价格为1922元/平方米，环比上月的1960元/平方米下降了1.9%。“链家地产”市场研发中心认为，造成11月租赁市场出现“价量同跌”的趋势，最主要的原因是由于季节因素所致，随着年底春节的临近，外来人口租赁需求减少，并且部分承租者的“换房”动力不足，使得租赁市场的整体需求相对偏弱；另外，租赁市场的房源供应有所上升，使得租赁市场供需矛盾趋缓，引发租赁价格的下跌。

需求相对缺乏，两居室租赁成交环比下降10.1%
据“链家地产”统计数字显示，11月普通住宅租赁市场下降8.4%，其中2居室租赁成交环比下降了10.1%，是成交下降最为明显的户型，但是在成交比重中，2居室仍然占到了54.8%，较10月份的56.1%下降了1.3个百分点；相比较而言，1居室和3居室的租赁成交量下降幅度相对较小，环比分别下降7.1%和8%。为此，2居室租赁成交绝对数量出现下降是带动了整体租赁成交下降的主要推动力。

“链家地产”市场研发中心认为，2居室一直以来都是市场需求得主体，而在租赁市场的有效需求相对不足的情况下，其受到的影响相对也更大。一方面，租赁市场处在季节性调整期，未能出现“换房潮”，11月份租赁市场的客户登记量环比10月份下降了15.8%，另一方面，市场上缺乏新兴的租赁需求注入，同时没有热点租赁区域的支撑，而原有的租赁热点在经历了第三季度的“价量高涨”，在11月份的时候进入低谷，造成成交量出现下降。

租赁市场供需缓解，普通住宅两居室租金下降2.3%
据“链家地产”统计资料显示，11月份普通住宅平均租金约为1922元/平方米，环比10月份下降了1.9%，其中两居室租金为1930元/月，环比下降最大，降幅为2.3%，一居室和三居室租金分别约为1590元/月和2350元/月，环比下降分别为1.2%和1.5%（参见附表一），“链家地产”市场研发中心指出，紧缩性的房贷政策以及年内5次加息的压力促使拥有多套房产的业主将房源投放到租赁市场，11月份租赁房源环比10月份上涨了5.8%，而租赁需求未能大幅上涨，租赁房源的空置率提高，促使租赁市场的供需状况缓解，业主对于租金难以坚持高报价出租，同时两居室租赁比重较大，细分的市场较为敏感。

此外，尽管11月份普通住宅租金整体呈现下降趋势，但是不乏“逆势微涨”区域，据“链家地产”统计数字显示，11月份八通、天通苑、上地、安贞、方庄等区域普通住宅平均租金分别上涨了0.68%、0.43%、0.5%、1.61%和1.43%（参见附表一），“链家地产”市场研发中心指出，11月份租金上涨的区域主要包括以下两种区域，一是八通、天通苑、上地等轨道周边区域，交通利好聚集了大量的租赁需求，区域市场消化了旺季价格，租金保持坚挺，另一种是安贞、方庄、团结湖等既临近大型的商圈周边，同时本身生活配套和交通配套较为完备，租赁市场较为成熟，业主对于持有的租赁房源非常看好，即使进入淡季，租金也少有波动。

    中高档住宅市场“价升量降”，成熟商圈租赁市场“稳中有升”
据“链家地产”统计数字显示，11月中高档租赁成交量环比出现1.7%微幅下降，而其租金相比上月的3950元/月上涨了0.5%，应该说，基本呈现出一个微幅的“价升量降”趋势。而从各居室的租金价格来看，一居室和两居室租金分别为2745元/月和3884元/月，环比上涨了0.8%和0.4%，三居室租金为5400元/月，环比10月份下降了0.7%。
“链家地产”市场研发中心认为，中高档租赁市场需求和客户群体较为稳定，对于租金的上涨不很敏感，并且奥运对于中高档市场的利好可能持续到明年的上半年，可以说中高档住宅的需求尚有待释放，租金依然有上调的空间；但是，在中高档租赁市场上，三居室户型较大，私密性差，因此进入淡季时租金调整幅度大。
另外，据“链家地产”统计数字显示，11月份工体、CBD、阜成门、中关村等区域中高档租金分别上涨了约0.98%、1.2%、1.99%、1.03%，是中高档住宅市场上租金领涨的主要区域，“链家地产”市场研发中心指出，工体、CBD、阜成门、中关村等区域属于成熟商圈，中高档租赁需求旺盛，支撑了租金的微涨，此外，由于这些区域酒店式公寓的逐渐兴起，拉升了周边品质相仿的中高档住宅的租金。

最后，“链家地产”市场研发中心认为，整体来看，12月份租赁市场的需求不会出现大的反弹，需求可能进一步减少，此时，对于业主而言，应该更加理性的看待房屋租金，避免因为对租金预期过高所带来的房屋出租空置期过长带来的收益损失；相反，对客户而言，在年底业主价格会出现松动之际，试机入市，或可觅得比较理想的承租房屋。

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