房屋登记办法7月起施行 房屋权属无"真空期"

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交了首付后开发商不交房怎么办？拿到产权证之前房子要是出了纠纷怎么办？拿房子做抵押到底安不安全？这些老百姓平时既关心又拿不准的问题，可能会在即将实施的《房屋登记办法》中得到一些答案。

作为物权法核心配套制度之一的《房屋登记办法》(以下简称“办法”)已于近日由住宅和城乡建设部正式发布，并自2008年7月1日起实施，原《城市房屋权属登记管理办法》同时废止。

期房预告登记阻止“一房多卖”

在我国现行的商品房预售制度下，消费者交了房款后，却要等到收房后一段时间才能获得相应的房屋权属证明，其间房屋权属的“真空期”常引发复杂的权属纠纷。办法专门设立规定的“预告登记”一节，将改变这种情况。

预告登记是物权法创设的一种全新的登记类型，办法则具体规定了预告登记的操作细节。有预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押以及法律法规规定的其他情形之一的当事人，就可以申请预告登记。也就是说，消费者交了首付买了期房之后，就可以凭借商品房预售合同到有关部门办理“预告登记”，在登记簿上写明某栋楼某套房已经卖给了某人。这样就把消费者要求开发商交房和办理产权过户等预售合同上的权利，先登记下来了。

著名民法学者梁慧星在解释物权法时曾论述过，现实生活中不动产登记有两个最主要的问题：一是多头登记，有好多个登记机关，二是登记与行政合一，登记行为与管理行为混淆不分。这两个问题也容易让商品房预售中的不法开发商钻了空子，即久遭诟病的“一房多卖”问题。一个还没盖成、自然也无法办理产权过户的预售房，可能被反复卖给了好几个人，这不仅严重损害买房人的合法权益，也加剧了房地产市场的混乱秩序。

按照办法规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理；债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起3个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构也应当按照预告登记事项办理相应的登记。此外，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人还可以单方申请预告登记。

“也就是说，办理预告登记后，如果开发商还把房子卖给别人，是不能发生物权效力的。”一位长期从事房地产领域案件代理的律师告诉记者，“这是首次细化明确了期房的权属问题，也能为众多购买期房的百姓提供法律保障。”

物权法的核心配套制度之一

比较现行的城市房屋权属登记办法，现行办法主要针对所有权登记作出规定，而7月1日将施行的办法不仅规定了所有权登记，增加了预告登记，还详细规定了抵押权、地役权等其他权利登记的有关制度。而这些规定都直接与物权法相呼应。

这位律师表示，不动产登记是物权法的重要内容，办法也是物权法的核心配套法规之一。它使个人，或者其他所有人拥有的不动产具有明确的权利保障和统一的权利证明。

据了解，物权法以第9条至22条共14个条文的篇幅，确立了我国不动产登记制度的整体框架和基本结构。其中包括确立统一的不动产登记制度，明确不动产物权登记的效力，以及基本的不动产登记程序。

在物权法的立法框架中，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由此，不动产物权登记作为物权变动生效要件的效力得以明确，从而结束了实践中不动产物权登记效力无法可依的状况。出于我国实际，物权法对不动产物权登记的效力作了一些例外规定，比如依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。物权法还规定了不动产物权变动的生效时间，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。该规定确定了物权特别是担保物权的先后顺位及优先顺序。

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