中联关外关注:08龙岗龙华二手房价先抑后扬

深圳二手房市场经历2007年冰火两重天后，2008年的市场表现会显得柔和许多，不会出现象去年大起大落的市场局面。受大运会和市场大环境的影响，龙岗中心城房价2007年上半年整体翻番，南山，宝安的投资客转战龙岗中心城，拉动布吉、坂田、龙华的房价上涨。但由于利好因素提前透支了房产的价格，从去年下半年至今，一直处于市场消化调整期，价格逐步回归理性。

截止到2008年2月下旬，龙岗、布吉房价还处在回落阶段，与去年的高峰值相比，价格回调大，财富大缩水。如：位于布吉桂芳园峰顶居，92平米中间楼层的物业，2007年6月份多批买客以100万的价格追买，业主却抱着12000元/平米的价格还犹豫不定，而到现在业主的市场理想价位是85万元，但买方在78万元的价格上还下不了决心。无独有偶，桂芳园八期物业在去年顶峰时曾达14000元/平米，而2008年1月份录得的成交价位是7450元/平米，跌幅达47%。

受国际大环境和美国次贷影响，国内银行业对住房贷款已增多了几分忧虑，加上政府对房价的调控决心，银行全面实行的第二套物业提高首付和增加利息等因素的影响，迫使投资客暂退市场，住家客观望，市场普遍

虽然龙岗中心城、布吉、坂田各小区均价有约20%的下降，部分小区降幅超过30%，与全市均价13800元/平米相比，布吉均价不到7800元/平米，龙岗中心城不超过9000元/平米，坂田9600元/平米，价格处于理性水平，但因关外租金回报率过低，特别是布吉、龙岗中心城年租金回报率不足3%，租金无法抵月供，一些小投资客出现资金周转困难，只能忍痛低价抛盘套现。加上日渐增长的税费成本，表面上有些楼盘价格未再降，但出售时所得税上涨，利息日积月累，时间愈长实际愈是亏损，故非长线投资和资金充裕的家庭，还是以抛盘套现为主。

随着地铁三号线建设部分标段完工，多条重要公路的修拓，地铁五号线建设的略成雏形，资金实力雄厚和着眼于未来的二次置业的住家客会慢慢回复市场信心。政府税收日趋完善，过户价会日将与市场销售价持平，所得税逐步明朗化，北京奥运效应对经济的促进，CPI的上涨，GDP的增长，以及大运会的召开等，在一系列的利好因素的刺激下，关外二手楼市场有望逐步回暖，并在下半年成交量有一个缓慢爬升的过程。房价因社区的交通、生活配套设施、建筑质量的差异而拉大差价，齐驱并进现象不复存在，片区间的差距会拉大。如龙岗中心城在大运会的利好下，片区市场前景比较看好，交通改善，天安数码等企业在中心城的布点而大增人气，二手房价在年初探底后会逐步稳定，在成交量的拉动下，房价还有望小幅上升。另外，布吉在地铁沿线带动下，有望有新的突破，今后一段时间内布吉房价上升空间会大于关内其他片区。坂田、龙华地处深圳的后花园，经福龙路至华侨城仅需15分钟，交通改善后提升生活质量，也会带动龙华、坂田二手房价向较高位发展。2008年关外二手楼市困难与机遇并存，市场难免有短暂的阵痛，但先抑后扬，前景乐观。

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