银行房贷点点通：看看你的房贷是否有“病”？

不论是以持有还是投资为目的的购房，大部分购房者只关注物业本身的投资价值和未来的增值潜力，很少会注意自己贷款的方式是否最适合？从理财角度而言，是否是最经济？

在房贷产品和还贷方式推陈出新的今天，我们是否应该重新审视一下自己的房贷呢？总不能明知房贷"有病"，也不医治吧？下面的几个现实的"病例"，希望能有所启示：

病例一：

病情描述：郭先生2004年以按揭贷款形式买了一套位于奥运村区域的房产，面积145平，购价为100万元，开发商指定的银行为他提供的还款方式是20年期的等额本息还款方式，贷款额为70万元。

随着2008年奥运会的临近，奥运村区域房地产迅速增值，郭先生的房产已增值到210万元，但尚有贷款本金64万元未结清。他现在计划以30万元重新装修房子，但现金不足，此外，银行节节升高的贷款利率，也让他倍感压力。

专家处方：

"等额本息"还款很容易让人感觉在利息上掏了很多"冤枉"钱(因为起初几年的还贷额中，贷款利息占相当大的比重)，其实郭先生可以利用房产增值部分，"借力"加转按揭，完成装修梦想并节省利息支出。

第一步、可先将贷款余款部分结清(此步骤可以借助担保公司完成，亦可自筹资金完成)，然后按照房产评估现值重新向银行申请抵押贷款，根据不同银行政策，贷款额可以达到105 ~ 126万，这样剔除原有的未结清贷款额64万，郭先生仍可增加41 ~ 6 2万元的贷款额度，足以满足郭先生30万元装修贷款的需求。

第二步、鉴于郭先生的现状：A、收入状况有所提升--可以负担得起增加的贷款月供要求；B、没有足够的投资经验和渠道--除留足生活必需的备用金外，其余均可用于还贷。建议郭先生选择"等额本金"的还款方式。

病例二：

病情描述：王女士，现年40岁，某国有企业负责人，现有收入可满足日常需求，但工作繁忙无暇顾及投资。王女士儿子8岁，读小学二年级，去年离婚时，法院将一处地处繁华、260平米的商住公寓判归其所有，现有20年期200万元未结贷款，每月物业费等支出1500元，贷款月供15000元。另公寓月租金可达26500元。

王女士希望能将房产过户到自己名下并在保证现有生活水平条件下，将此房产做为自己退休计划和儿子上大学的支出保障。

专家处方：

第一步、需要做一未结清贷款的离异夫妻产权变更，以避免不必要的纠纷为。

第二步、制定合理的还款计划。王女士据法定退休年龄还有20年的工作时间，收入状况稳定，可保证目前的家庭支出；儿子还有10年上大学，加上本硕阶段7年的时间，合计17年。可以先满足教育计划再做退休养老计划。

根据目前该房产的租金收益情况，王女士可以选择15年期限的200万元的等额本金还贷计划。这样，十年后的房屋租金(按现有标准算)，每月至少在25000万元，而以现有的利率水平算，十年后的月供低于15000元，每月会有10000元的租金净收益，足以满足儿子的求学计划(假设相关参数比例保持一致)；20年后，房屋租金每月净收益不低于25000元，足够用于养老。

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