地铁开发热潮推高北京市房价 透支隐忧暗藏其中

今年25岁的张峰是北京一家物流杂志社首席记者，每天从北五环的北沙滩到钓鱼台附近上班需要耗费近2个小时，即使购置一辆私家车也无法跃过拥堵的车道。

如果想买一套房的话，张峰会考虑在北五坏地铁周边买一套公寓。也就是说，他不仅需要房子有绝对的品质，还应该交通便利。

“最近我一直在各地铁旁边挑选楼盘，尤其是正在修建的地铁旁。”这位来自西北的年轻小伙子说。他知道，早在地铁规划方案公布后，周边很多楼盘的价格已经翻了番。

如今像张峰一样打算“工作在市区，住在郊区”的白领一族在北京已不鲜见，他们是地铁周边楼盘的主要购买者。

现有的1号线、2号线、13号线和八通线还远不能满足人们对地铁楼盘的需求。随着2007年6月30日地铁5号线试运营和2008年10号线等线路开通，一张新的北京轨道交通网背后是楼价飞涨的众生相。

在最近两年北京房价涨幅稳居全国城市前三名的“成绩”里，北京新一轮的轨道交通建设热潮成为一道无形的催化剂。

催化效应

“13号线和八通线开通前后房价的上升势头，恰恰反映了京城楼市‘地铁一响，黄金万两’的局面。”北京安泰置业房地产开发有限公司总经理陈志忠认为。

有例子为证。位于13号线周边的硅谷先锋在2002年初的开盘价为3700元∕平方米，现在二手房价格已经达到6000∕平方米以上，涨幅高达62％。而新康园三期2001年7月开盘时仅2880元∕平方米，待地铁开通后，均价达3600元∕平方米，现在二手房价格也上升至5000元∕平方米左右，涨幅达73％。

八通线亦是如此。在2002年1月开工之前，通州地区即使是靠近国贸的楼盘，售价亦不过每平方米2000余元/平方米。随着工程的进展，房价很快直线跳过3000元、4000、5000元的标尺，2003年12月正式开通后房价急速向6000元∕平方米靠拢。

据了解，紧邻通州果园站的新华联家园2003年2月开盘时均价大约2800元∕平方米，2005年售完时均价已经超过4300元∕平方米。

另外，挨着北苑站的通典铭居2003年5月开盘时均价大约3300元∕平方米，销售结束时均价已经达到4900元∕平方米。

“高档住宅的业主主要还是有车者居多，买房时不会将有没有地铁作为重要的参考，因此我们也就没有以10号线为主要卖点。”华远·裘马都销售总监张扬告诉记者。

据悉，华远·裘马都自2006年10月开盘以来，价格涨幅达60%。张扬说：“更多的是借助整个区域整体价值的提升，但从长远看10号线对周边积极影响也会促进豪宅增值，毕竟区域增值了，项目也会跟着增值。”领袖新硅谷销售总监朱罡则认为，虽然高端项目业主大部分开车出行，但家里还是有人需要地铁这种方便快捷的交通工具。“作为离城铁最近的城市别墅，售价里确实含有一定的地铁概念。”朱罡坦承。领袖新硅谷2006年9月一期推出的603套只剩6套。其中别墅售价18800元／平方米，双拼售价16800／平方米，联排14900售价／平方米，半年时间涨幅在5％左右。

由于今明两年是北京地铁开通运行的高峰期，轨道概念在北京房价上涨的行情贡献不少分数。“由于普通购房者将交通视为购房的首选要素，所以，地铁为其沿线的物业带来了良好的溢价能力。”北京高力国际专业咨询部高级经理杨清指出。

继2007年北京地铁5号线开通后，2008年将会有地铁10号线、8号线一期(原奥运支线)、机场线开通，4号线于2009年开通。根据北京市政府规划，将在2008年前投资600多亿元修建地铁线路241.8公里，2010年北京地铁长度将达到273公里，2015年市区网与市郊网将达到372.1公里，2020年则将达到561.5公里，进而超过伦敦成为世界上最大的地铁城市。

透支隐忧

地铁开发的热潮推高了北京的房价，也暗藏着房价已经出现透支的隐忧。

相关监测数据显示，2003年地铁5号线开工后，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近17.8%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格的年均上涨幅度甚至超过30%。

“很多项目甚至利用尚处于规划中的地铁进行宣传，其实这对于消费者是不公平的。对于开发商来说，地铁规划属于政府行为，如果轻易许诺，到时政府规划有所变动的话，信誉会大打折扣。”复地集团华北区营销总监曹伟表示。

“地铁沿线的住宅交通便利是大家都看得见的，但很多开发商会在规划刚确定下来时就把它拿出来出炒作，等到通车时业主才发现房子的增值没有预想的快。”一位圈内人士指出。

于1999年底开工的北京地铁13号线，开工当年和第二年，其沿线物业平均升值10%以上。2002年下半年13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅22%。

2003年八通线开通时，轨道附近的一些高端项目投资比例已开始增多，价格也水涨船高。

杨清分析：“业主对于地铁开通后物业的升值预期，是支撑沿线物业价格不断攀升的主要因素，而购房需求对于轨道交通的追捧，也使此类物业的价格居高不下。”

后现代城专案刘杉接受记者采访时表示，区域交通条件的改善对于加大客户的投资信心非常重要，城铁通车对于站点周边楼盘价格起到了强力拉动作用，形成TOD（公共交通导向型）模式。

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