顺驰不动产张斌 高昂房价为什么不惧国家调控？

今年国家一再出台强力政策调控“发烧”的房价，多次加息、控制贷款、增加土地供应量、纳入政府考核，但是看来效果不明显。甚至出现深圳大涨30%，二三线城市一年房价翻倍的情况。为何调控反而越调越高呢？

随着中国经济的发展，人们对改善居住环境的需求不断增强；中国经济长期看好又促进了投资增长，房价只涨不降，房源供不应求也就成为了必然。青岛作为颇具代表性的城市，已退出涨幅榜，但前期的价格增长已经使房价居于高位。现在出现了增幅减小，实际价格明显上升的局面。

一 城市拆迁改造，提升老城市场，大量增加需求

2007年青岛市加大旧城和村庄的改造力度，西部老城区和四方东部大面积改造，涉及近万户。旧城改造让以前比较冷淡的市场区域焕发了活力，价格明显上涨，周边老房也借着“拆迁概念”身价倍增。比价效应又让以前的热点地区更上一层楼，房价明显上涨，部分地区二手房价格比肩商品房。部分拆迁居民选择货币补偿，自己购买房产，使得需求短期内爆发增长。而改造房要一到两年才能还迁，造成需求增多，房源相对减少的局面，供需失衡必然导致价格上涨。

二 土地供应偏紧，信贷难度加大，税收增加成本

土地实行严格招拍挂，使土地平均价格上涨。土地的拍卖使价格步步高升，中海拍得市北区政府旁边的土地，8380元/平的高价令人咂舌。而以前地产商们不屑一顾的李村、城阳吸引了地产大鳄万科、绿城，高价拍的大片土地自然不能便宜卖。动辄五六千的价格也让人着实吃惊

信贷政策收紧，资金利用成本提高。为了抑制资金流动过剩和防止通货膨胀，一年内六次加息；为抑制过分投资，近期提高第二套住房的首付和利率。这些政策使得开发商成本增加，又不愿承担损失，自然会上调房价予以弥补。买房者购房门槛提高，又担心继续加息增加负担，加快了购房的步伐。

增加税收，又转嫁到买方身上。两次调高税率，营业税两年延至五年，目的是限制房屋投资倒手，可是如今房主大都以净价出售，一切费用由买方负担，就算有出部分税费的也是羊毛出在羊身上。而一些真正置换住房的也要每次交纳税费，买卖越活跃税费越多，价格也一次次的上涨。
 
以上只是简单的分析了市场的情况，另外如：人民币升值、房屋供给结构不合理、奥运概念等也支持了房价上涨。，所以，主观上为降低房价推出的一系列政策，客观上却是把房价越调越高。短期内房价仍会小幅上涨，随着调控的深入房屋价格会基本稳定下来。

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