2007年12月北京二手房价格指数报告（图）

北京二手房12月价格指数

1．北京二手房价格指数走势分析

本月北京二手房价格指数为2423点，比上月上涨111个点，环比涨幅为4.80%。二手房挂牌均价14393.6元/平方米，比上月上涨661元/平方米。与去年同期相比指数上涨920点，同比涨幅为61%。

图1：北京二手房价格指数走势图

12月份的北京市二手房市场价格基本保持平稳,最近几个月以来，北京二手房市场一直呈现出这种状态。这说明，北京市二手房房价已经从普涨转变成了个别热点地区价格上涨，而大部分地区价格稳定的理性局面。

图2：北京各城区二手房价格指数走势图

2．北京二手房市场特征综合分析

北京二手房市场的宏观环境进一步向好，随着经纪机构备案管理和动态监管工作的不断加强，加之网上签约以及资金监管等政策的“落地”，二手房市场的交易秩序得到了极大程度的规范和加强，行业的自律和整体服务水平的提升也在很大程度上增强了买卖双方对于二手房市场的信心，促进了交易量的稳步上扬。其次，住宅一级市场不断高涨的房屋价格以及新增住宅面积的日益减少也在客观上迫使一部分刚性需求客群将目光转移到二手房市场。不仅如此，在股市跌宕起伏的走势之下，房产投资的稳定性相对较强，相对于一手楼市价格置顶的状况而言，二手楼市巨大的升值空间也吸引了相当一部分投资性客群的加入，由此使得大量房龄较新、布局合理的次新房涌入二手房市场，进一步增强了其在整个房地产市场中的竞争地位。再次，随着居民价格消费指数的连创新高以及年内数次加息所带来的连锁反应，较之于总价过高、户型偏大的一手楼盘而言，二手小户型房源的需求量达到了飞跃式上涨，由此推动整个二手房市场的强劲攀升势头。最后，轨道交通对于京城房地产市场的影响效力日益凸显，出行的便捷极大的缩短了各城区之间的距离，解决了中心城区居住过于密集、交通拥堵的现状，同时也催生了外围城区二手房市场的快速发展。由此不难想象，在政府大力倡导二手房市场健康发展的前提下，今后的整体交易状况将继续保持稳步上扬，其与住宅一级市场间的相互竞争也将日趋白热化。

3．区域价格指数分析

以12月份北京二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月西城区二手房价格指数最高，为3583点，通州区指数依然最低，仅为1270点。

图3：北京各城区12月份二手房价格指数对比图

与11月份相比较，12月份北京10个城区的指数出现了不同幅度的上涨，大兴、西城区的指数，环比涨幅均超过6%。其余指数呈上涨的城区，其指数涨幅均在5%以下，海淀区涨幅最低，仅为0.83%。 

图4：北京各城区12月份指数环比变化图

1）中心四城区（西城区、东城区、宣武区、崇文区）

本月西城区指数依然是中心四城区最高的，为3583点，宣武指数最低，为2470点。崇文和东城区的指数分别上涨90点和138点，环比涨幅分别为3.48%和4.74%。西城区指数环比上涨幅度最大,为6.48%。宣武区的环比涨幅为3.48%。

图5：中心四城区10、11、12月份指数对比图

今年来一系列的新政对北京的二手房市场产生了很大的影响，而与往年不同的是，由于东城、西城、宣武、崇文四区的二手房涉及营业税的比较少，个税的影响也不大，四个老城区的二手房重新受到了购房者的热捧。4个城区的二手房均价都在缓慢上涨，指数价格也在稳步攀升。

2）海淀区

本月海淀区二手房价格指数为2922点，比上月上涨了24点，环比涨幅为0.83%。海淀区本月相比较十一月，在挂牌房源量方面，经过政府一系列调控措施出台后，市场经过十一月的小幅震荡，十一月有回温迹象，海淀的7个统计片区中，定慧寺和白石桥片区指数本月有所下滑，下滑点数分别为23点和9点，下滑幅度分别为0.76%和0.32%，其中表现较为突出的北洼路片区，指数一路领涨103点，上涨幅度高达3.57%，其次是公主坟地区，上涨幅度为1.65%，排在第2，其他各区的涨幅均不足1%。

图6：海淀区各片区10、11、12月份指数对比图

3）朝阳区

本月朝阳区二手房价格指数为2347点，与上月相比上涨了75个点，环比上涨3.30%。朝阳区的11个片区中，12月份国贸片区指数最高，为3071点，比上月上涨了254点，八里庄片区指数最低，为2086点。

图7：朝阳区各片区10、11、12月份指数对比图

12月份太阳宫周边的相关配套、交通的完善，促使价格上涨

12月份太阳宫二手商品房成交均价为15992.4元/平米，环比10月增长11.28%。分析原因，主要是区域内可供选择的项目较多，如太阳星城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)，水星园等，各自都有自己的客户人群，需求量较高；同时，相关的配套，如银行，餐饮，还有在建的家乐福大型超市，以及宜家家居超市的逐渐完善，吸引了更多人群对该区域的关注。第三，在建的即将于2008年完工的机场轻轨以及规划道路的日渐完善，提高了该区域房地产的升值潜力。再加之整体北京房价上涨的趋势，助推太阳宫二手商品房价格跟涨。

“老区新修”朝阳北路地区房价仍不断上涨

12月份朝阳北路地区二手商品房成交均价为12274.9元/平米，环比11月份上涨10.32%。区域内价格上涨的原因主要是购房需求量较大，尤其是备战奥运，该区域内地一些老项目如团结湖小区、水碓子西里、甜水园。等项目已完成或正在进行内外翻修，有助于这些项目的价值提升。再加上附近的奥运赛场-朝阳公园的影响，促使该区域的价格上涨空间更被大家看好，投资或是自用成为消费者的选择。

4）丰台区、石景山区

本月丰台区指数为1920点，比上月上涨了37点，环比上涨1.96%；石景山区指数为1787点，比11月份上升了19点，环比涨幅为1.07%。

图8：丰台区、石景山区10、11、12月份指数对比图

本月丰台区和石景山区的二手房指数较上个月也有一定的上涨。但涨幅是极其微小的。从各片区情况来看，所有片区的指数都有不同程度的上升，涨幅虽然不是很明显,但总体来说还是比较平稳的。所有片区的涨幅均低与4%

5）近郊城区（昌平、大兴、通州）

11月份昌平二手房价格指数为1397点，比上月上涨74点，环比涨幅为5.35%；大兴二手房价格指数为1511点，比上月上涨118点，环比涨幅为8.47%；通州二手房价格指数为1270点，上升57点，环比涨幅为4.70%。

图9：近郊城区10、11、12月份指数对比图

12月近郊的三个城区，本月继续保持较大增长，大兴区继续保持全市最高的环比涨幅，尽管本月的涨幅较上个月有所减缓，但是相对于其它城区，本月的涨势依然明显。昌平、大兴和通州区的房地产市场对新政的敏感度较小，由于新政策对投资型购房需求的打压，同时对解决自住需求的决心，促使集中大量自住需求的近郊区域的二手房市场在新政策开始实施后依然保持了较高的增长。昌平、大兴和通州的二手房指数较去年同期的涨幅均超过30%，近郊区域逐步成为继传统的海淀和朝阳区后新兴的二手房热点交易区域。

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