关注：“乍寒还暖”二月二手房市场分析报告

由于受春节的影响，2008年2月份二手房市场可谓一波三折，经历了节前低谷、节间酝酿和节后反弹三个时期，特别是在元宵节之后，北京二手房市场表现出了“乍寒还暖”的气象。

据“链家地产”市场研发中心统计数据分析，虽然2月整体的二手房交易量相比1月依然存在1成左右的下滑，但是，细分成2月的各个时间段，元宵节之后（即2月21-29日）的二手房成交量开始回升，相比1月同期出现了8.4%的上涨。而从2月份的二手房价格来看，全月的平均成交价格为9560元/平米，环比1月份依然上涨0.7%。

不过，“链家地产”市场研发中心认为，由于2月份的整个房地产市场还没有统一的风向标、关于商品房市场走势的说法动作不一、未来房价趋势不明晰等因素，整体二手房市场的需求并未真正显现，成交高峰也远未到来。而从2月市场的特点来看，主要体现在：

首先，传统热点区域成交冷热不均，南热北冷，东西部先抑后扬

相比于往年同期二手房市场的“西热冬冷，北稳南降”，今年“南热北冷，东西部先抑后扬”的特点显得尤为不寻常。据“链家地产”统计数据分析，诸如东铁匠营、马家堡、宋家庄、花乡等南部典型区域本月二手房成交量相比上月都有7—11%左右的上涨；相比之下，北部的亚运村、回龙观、望京等多个区域二手房成交还没有明显恢复。“链家地产”市场研发中心认为，多条交通轨道线路已让相对地处边陲的南城具备了先天优势，再加上在去年8、9月份南城二手房价上涨最快时期，以投资为目的的房产持有者已滤去大半，其房价逐渐回归理性让年后的自助购买群体纷纷入市；而北部一些典型区域由于受奥运利好的影响较大，前期高档楼盘集中开发，当前奥运临近租赁收益依然不明朗并且对未来奥运后房产的增值保值尚存观望，让入市者的积极性受挫，造成了其2月份成交相对较冷。

相对于南北部来说，东西部典型区域市场的表现只是季节性呈现的特点，即年前冷年后反弹，不过值得一提的是诸如石景山、门头沟、八通沿线等边远区域成交都相对较热。

其次，50-70、120-150平米二手房成交上涨明显

据“链家地产”统计数据分析,2月份50-70、90-120平米两个面积档位二手房成交量略有回暖，环比涨幅分别为7.4%、10.2%。“链家地产”市场研发中心认为，本月出台的限价房管理办法的相关规定有效地抑制了一部分原本计划购买限价房的人群，其中对于限价房满五年方可按市场价出售并需缴纳价差35%的土地收益等价款的规定，让部分具有投资意向的购买群体不得不转换需求，寻求替代品，因此助推了50-70平米二手小户型成交量的上涨。而120-150平米大户型二手房成交量的再次走高，则说明大户型房产的抗跌性和不可替代性都相对较强，“链家地产”市场研发中心预计，随着“90.70”政策的深入执行和效果显现，未来大户型二手房在整个二手房市场交易中的地位会越来越强。

再次，60万以下和200万以上的二手房成交量上涨近1成

据“链家地产”统计数据分析，2月份60万以下和200万以上两个总价档位二手房成交量上涨均表现出了较强的抗跌性，相比1月份涨幅均达到1成左右。“链家地产”市场研发中心认为，60万以下成交出现增长主要源于此档位的房产原本总价较低，房价出现回落的预期不大，同时也在大众消费者购房支付的承受能力范围之内；而200万以上高档二手房上涨则主要是受大户型二手房成交上涨带动。

最后，“链家地产”市场研发中心认为，虽然本月二手房并未达到春季成交的高峰，但是，自2月下旬开始，二手房市场已经进入了“乍寒还暖”的阶段，随着3、4月份整个房产市场的逐步明朗，二手房成交有望到达一个峰值

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