新房转手遇政策限制 揭二手房交易合同逃税内幕

新房转手遇到政策限制

近段时日，27岁的陈先生每天下班后匆忙回家，因为他委托的北京某家房产中介公司卖房的工作人员频繁地领着不同的买家来看房。陈的房子位于北京市海淀区的一个普通住宅小区，建筑面积为132平方米，购买时的价格每平方米为6100元人民币。该小区紧邻轻轨13号线知春路站，10号地铁站于2008年北京奥运会前开通。在去年10月，他和妻子用三年多辛苦积攒的钱首付20％购买了这套新商品房，但每月4000多元的还贷压力，让他们打算将房子出手，另觅小户型房居住。

“现在把房子卖出去，要额外缴纳营业税。”陈先生说。建设部、国家税务总局等七部委出台政策，宣布今年6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收5％的营业税。陈先生怕原来的房价和营业税等加在一起的价格把买家吓跑，但又不想自己亏本将房子出手。此时，一种被称为“做低交易价格”的避税招术在市场显形，这让陈先生未见喜色，反倒是顾虑重重。真假两份合同可以避税陈所担心的是，在交易过程中面对的真假两份合同中可能产生的风险。

由于陈先生不指望在卖房上赚钱，他所标出的价格中包含了以下几项：房子原来的总价80.52万元、房子装修的5万元、银行按揭利息的2万元、契税1.2万元、公共维修基金1.6万元。

此外，如果以原价每平方米6100元出手，这个总价约为96万元需要额外缴纳营业税40260元人民币。契税和印花税也要分别缴纳12078元和402元。尽管这部分成本可能转嫁到买房者身上，但房子的总交易价格依然降不下来。照此计算，买家拿到手的价格在7272元每平方米。“这个价格，我分文没赚，还搭上了装修的人工。”陈说。“我们可以把交易价格做低。”这家中介的工作人员称，中介公司可以和买卖双方签订两份不同的买卖合同，其中一份合同是以买卖双方的真实交易价格签订，另一份是中介公司按照当地市场价签订。后者被业内称为“假合同”，专门为避税而来。如果以陈先生这套房子原价每平方米6100元签订“假合同”，房产中介可以直接向税务部门少缴7735元营业税“（7272元－6100元）×132×5％”和2320元契税“（7272元－6100元）×132×1.5％”，共逃税10055元左右（不包括少交的67元印花税，印花税税率为0.5‰）。

记者从北京顺驰、中大恒基、我爱我家等房产中介公司了解到，这种避税方式很普遍。“只要把房子看好了，避税就是下一步要考虑的。”位于北京海淀区大运村对面的中大恒基内的一位工作人员表示。一般而言，这种避税方法主要是针对二手房的全款交易。“全款交易量占我们公司二手房买卖的一半左右。”北京顺驰一位工作人员表示。北京顺驰是顺驰不动产网络集团的子公司，后者是中国最大的房产中介公司，在全国29个城市拥有900家连锁店。记者获悉，二手房买卖市场中，由于目前转按揭被叫停，买方需要补齐卖方的银行贷款，然后再办理抵押贷款。“当卖家的首付款在20％的底线上时，买二手房贷款和全款付清的金额相差不大。”一位业内人士表示。房产中介大打擦边球今年6月房产新政实施以来，许多房产中介为了吸引买家，维持经营，不惜违法逃税。

据我爱我家公司统计，新政策实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15％，客户委托量下降20％，成交量总体下降30％。

二手房低迷的成交量导致房产中介惨淡经营。据称，目前北京大大小小的房产中介公司至少在4000家以上。北京市建委7、8两月公布的未办理续期备案的企业就有40余家，已注销备案的企业有6家，无有效联系方式的企业有4家。

“但二手市场低迷并不是中介公司违法的理由。”一位房地产专家表示。他认为，建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法。

北京市通州区建委产权交易中心工作人员表示，对于二手房交易合同的审查，主要针对房屋朝向、申请人资质等方面。而具体房屋交易价格以及由此所需缴纳的房屋交易营业税，则具体由当地税务部门考察。

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