市场分析：锡城7月二手住宅市场量跌价滞

——2008年7月份无锡市二手房住宅买卖市场简析

2008年7月份无锡市二手住宅市场的整体交易依旧平淡，市场呈现量跌价滞的格局走势。《2008年7月无锡市区房地产市场信息简报》显示，7月份市区二手住宅成交面积8.46万平方米，环比下降21.01%，同比下降25.33%。

无锡顺驰不动产市场研究中心分析人士认为：7月份锡城二手房市场观望情绪依然在加剧。在观望情绪作用的稀释下，二手住宅市场有效需求和有效购买能力明显下降，导致出现成交量继续下滑、房屋价格方面则继续延续了上半年涨幅停滞的局面。买卖双方博弈的再度白热化，是直接导致7月份二手住宅成交量下降、房屋价格停滞不前的主要原因。

一、成交量出现明显下降

据无锡顺驰不动产市场研究中心统计资料显示：7月份二手住宅成交量环比6月份下降15.5%，这也是本年度第二次成交量较大幅度出现下降。

从供给方面看：一部分房主急售的心理更加明显，挂牌量明显增加，7月份二手房源挂牌量延续了6月份上涨趋势，环比上涨了4.5%。

从需求方面看：很多购房者都认为奥运后的下半年房价还将出现转折，持币观望情绪继续加剧，购房需求量环比6月份下降10.5%。在二手住宅成交中，主要是以自住需求为主，投资客由于市场的影响基本完全被挤压。

二、成交价格涨幅出现回调据无锡顺驰不动产市场研究中心的统计资料显示，7月份市场交易均价为5060元/平方米，尽管与去年同期相比涨势依旧，但相比上半年房屋均价1.6%的上涨幅度，7月份的涨幅出现了回调，环比6月仅有0.8%的涨幅。

无锡顺驰不动产市场研究中心分析人士指出，目前全市二手住宅价格涨幅出现回调，一方面，主要是二手房市场始终笼罩在浓厚的观望气氛，部分房主担心今后房价下跌，急售心理更加明显，所以在一定程度上下调自己的出售价格。另一方面，由于目前新房价格出现了下降，鉴于二手房与新房的联动效应，二手房价格一定程度上也受到了影响。

三、小户型、两居室抢手50万以下房源占七成从交易面积的细分数据来看：7月份60平米以下小户型交易比重占整体比重的25.8%，环比下降3.1%。在整体交易比重中所占份额最重的60-90平米区间的成交状况则呈现微涨，41.4%的交易份额相比上月上涨0.6%。90-122平米（21.8%）、122-144平米（9.2%）、144平米以上（1.8%）区间的交易份额分别有1.2%、0.8%、0.5%的不同比例的上涨幅度。

从交易居室的数据来看，7月份一居室19.6%的成交比重环比上月下降了0.3%；二居室54.2%的成交比重有所下降，较之于上月收缩1.1%。相比之下，市场对于偏大户型的三、四居室的购买能力则有所提升，22.4%与3.8%的成交比重环比前月其交易比重分别提升了1.2%和0.2%。

从7月份的市场成交总金额数据统计来看，观望气氛下成交量的遇缩影响了市场交易金额的放量，总成交金额环比降幅达15.2%。中小户型交易的持续发力促使低总价房源在整体交易比重中的地位得以巩固，50万以下房源的成交量比重已占市场整体份额的72.4%，环比下调1.4%；中端50-70万区间的交易比重与上月相比上涨了0.8%；中高端70-90万区间的交易比重与上月相比攀升1.1%；高端90万以上区间的市场成交份额环比上月滑落了0.5%。

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