大话经纪：21世纪不动产青岛分部总经理 刘刚

[主持人]：
    首先欢迎各位老总在百忙之中参加我们的活动，大话经纪是搜房网二手房网推出的一个大型的对话栏目，主要是针对中介公司、经纪公司的活动，每一期会邀请相关圈内资深专家讨论问题，这是我们青岛分公司的第一期活动以后会定期的开展，希望大家以后可以一如既往的支持我们的活动。
    我们今天的话题分两个部分：
    第一部分讨论青岛二手房市场的特点和我们中介公司的发展的情况。
    第二部分我们回答线上网友的提问。
    今天来的都是品牌大中介青岛中介公司的老总、经理。青岛是北方著名的海滨城市，随着奥运会的临近和青岛外来人口的逐年增加，我们二手房市场也是非常的火爆，不知道各位老总对二手房市场的特点，是怎么体会的？刘总先说一下？

刘总：
    分析一下火爆的原因，奥运的临近和外来人口是其中的一个部分，因为青岛在购房者应该先区分一下，应该是分5个部分。首先是改善居住环境；第二部分就是投资客户；第三部分是结婚购房者；第四部分就是外来人口，我们所提到的来青岛定居的；第五部分就是旧城改造的购房人群。
    这5个部分需求点不一样，导致了青岛市二手房近几年应该是非常火爆，2004年交易了68亿，是交易额最大的一年，随着宏观调控2005年下降了18%，但是房价没有下降，房价近几年持续的增高，大家清楚在青岛，新盘的供应量非常的少，导致市内四区二手房房源非常的紧俏，房价较高，看最近的统计，市内四区二手房平均价格是6422元，崂山是作为新区是9228元，价格是非常可怕的，翻了2-4倍的价格。
    我觉得这5部分的人在区域上诉求点不一样，现在说二手房市场，青岛的特点是交易量远远的大于一手房，青岛也是一个比较特殊的城市，中国平均0.66套二手房，1套一手房的交易量，广州也是这个比例，上海可能二手房交易量超过一手房，青岛2004年的时候就是1.79：1，2005年已经超过1.94：1，2006年前三个季度是2.75：1，在全国一手房和二手房的交易比例是非常悬殊的城市，二手房交易量大于一手房，从选择的区域来说，像婚房，一个是选市内四区总价低的小户型，因为过去的房子面积小，总价低。
    青岛市有一个特点，二手房高档房源也多，在崂山区沿海一线，市南区东部，这些房源有50%是外地人持有的，它的交易对于改善居住环境的购房群，很多都选择这些房子，包括外来人口以及投资客户，在青岛投资置业也是选择高档房源，也会选择这些区域，这些区域，特别是今年6月份之后，交易量还是非常大的，特别是崂山区，而且本地的购房者也是大量的把自己市区内的房子卖掉，换成崂山区，这种消费也促进了崂山区的发展。
    青岛二手房的概念，一部分就是高档房，还有一部分就是总价低的小户型的过渡用房，外来人口选择的就是这两个房子。
    四方、李沧是中、低档房，崂山、市南东部是高档房源主要的交易地点，市北区本地居民多一些，把一些配套差、没有双气的房子卖掉，买市北区有双气的，比如说大盘浮山后区域、洪山坡区域、错埠岭小区这些配置比较好，规模比较大的区域，选择本地房源的客户还是比较多的，家世界的房现在已经涨到8千、9千了，总体上是价格高、优质房源偏少，这是基本的情况。

[主持人]：
    刘总的意思就是说我们群众的需求，决定二手房的特点。

刘总：
    对，2003年开始涨幅非常大。