驶上涨价快车道 京城别墅演变“卖方市场”

怀柔并非特例，半年过去，2007年的别墅似乎摸准了市场的底细，一改上半年的谨慎小心，迅速驶上涨价的快车道。而且，因为市场看好，捂盘惜售、推迟发售的把戏又开始了。

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，截至8月中旬，北京市场在售别墅项目为80个，由于别墅的开放周期于销售周期都较长，在售楼盘中，属于2007年入市的在售项目包括纯新盘11个、老项目后期24个共35个。由于在售单一项目存多种建筑类别、位置、户型大小的不同，不少项目开盘均价存在价差，据统计，80个在售别墅项目的开盘均价为15850－16300元/平米，同比2006年，其开盘均价涨幅达到23%－15%，在售楼盘数量却下降了15%。

目前在售的07年开盘入市的35个项目均价为16420－17500元/平米，同比06年12月底在售别墅楼盘同类均价涨幅更是达到了27%－23%。

别墅产品作为一种奢侈品，满足的是随着国内经济快速发展衍生出的少部分财富阶层人群的居住需求，它的需求本应相对稳定，其价格变化理应较小。别墅用地叫停政策仅针对独栋别墅，对于双拼、联排等低密度别墅为限制，并没有禁止开发，因此在短期内并没有抑制别墅产品的供应，从数据可以看出，目前在售楼盘虽略有下降，但整体供应较为正常，并未出现供不应求的局面。

但另一方面，如今的楼盘更多已经成为了卖方市场，多半年的时间，由于本身价格就高位运行的别墅产品涨幅毫不逊色，特别是纯独栋项目，17000、18000的开盘均价显示出独有的尊贵气质。刘益良(刘益良博客,刘益良新闻,刘益良说吧)认为，由于房地产市场的过热，北京作为首都、作为处于奥运前夕的全世界最受关注的城市，在政府有意控制别墅这样的高端产品的开发情况下，别墅产品变得更加稀缺、尊贵，特别是已经明确禁止地块供应的独栋产品，对于不追求销售速度的别墅来说，销售速度的下降丝毫不影响其价格的上涨，特别是对于高端别墅产品的销售来说，其客户群体的购买心理更是买涨不买跌，上升的价格能保证其价值的体现。

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，在售别墅项目区域发布重心仍以传统别墅区为主，昌平、顺义分别以在售项目18个、12个成为别墅的集中供应区域。传统的昌平别墅区以高档独栋项目为主，18个项目中15个为纯独栋项目，“内外条件兼备”的昌平别墅区发展较为突出，赢得了更多国内外人士的青睐。供应量居于次席的顺义温榆河中央别墅区，得天独厚的自然环境及中央别墅区的国际化氛围是其受欢迎的重要原因。而传统的京西别墅区放量虽略有下降，特别是纯新盘上市量降幅突出，但仍以海淀11个、石景山1个项目占据着重要的供应位置，目前在售项目大多为高档别墅，但正是该区域可售高档别墅的减少让目前在售项目显得更为稀缺，带来巨大升值潜力，特别是其依皇家园林居住的气势也是其他区域所无法复制的。另外，开发量劲猛的朝阳区也有8个在售别墅楼盘，而作为重点建设新城的大兴与通州也共有10个项目在售，其他20个项目发布在怀柔、密云、房山、延庆、丰台、平谷远郊地区。

从环线分布上可以看出，仅2个楼盘位于三到四环，7个项目位于四到五环，9个五环内项目中有6个位于海淀区，均价达到26000元/平米，其余全部在五环以外。由于五环内可供开发的别墅地块极少，产品的稀缺性也让其价格令人咋舌。

刘益良分析，虽然传统别墅区仍保持着绝对的别墅供应主力，但是大兴、通州、密云等远郊区供应量大幅上升，合计30个在售项目与强劲的昌平与顺义的总供应楼盘数量持平。在京城传统别墅区可供开放开发已经匮乏时，不少开发周期长的老项目、大项目仍保证着传统别墅区的供应，而其他远郊区域由于区域产品配套所需、以及可供开发的别墅地块的储备量较多，正补充着整个别墅市场的放量。而在整体房价较大涨幅的背景下，各区域的别墅价格也乘风而上。

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