刚性需求下降 房贷紧缩使二手房市场遭遇到重创

房贷新政以后，二手房成交量逐月滑落，在得知货币政策十年来首次从紧以后，市场观望心态愈加浓厚。相比商品房市场而言，银行紧缩信贷的政策对二手房影响更加明显。业界调研发现，与去年同期相比，11月二手房交易成交量下降32.4%，虽然房源增加了一倍，客源却减少了近六成。虽然业界不少经纪人对市场预期依然较为乐观，但是对比去年同期，如今的市场已经出现太多变化--严格意义上的刚性需求已经有所下降。

[市场现状]

购房动机发生明显变化

我爱我家最新的11月市场调研报告日前出炉。该报告显示：101平方米以上的大户型，90万元总价以上的高档房，8000-10000元/平方米的高单价，30岁以下的青年人--上述特征才是构成二手房实际成交量的主力军。

仅仅1年以前，50-60平方米的户型仍然与大户型并列第一，21万-39万元总价才是主流，购房单价主力区间便宜2000元-3000元/平方米，以6000-7000元/平方米段成交最多。

从20多万元的二手房成交最多，到90万元以上的二手房成交最多，随着二手房房价的飞速上涨，一年来，二手房成交量中的购房动机发生了明显的变化。

据上述报告显示，改善居住条件的动机从一年前的41.9%上升到现在的54.2%；外地来宁安家置业的动机从一年前的29.9%下降到现在的25.2%；拆迁购房动机从一年前的4.8%下降到现在的0.8%；此外，学区购房，结婚购房，投资购房均有所下降。

贷款紧缩租赁市场回暖

在2007年国家多次上调存款准备金率后，准备金率已突破近20年来的最高点，并且仍有不断上调的趋势，甚至有可能超过历史最高点。因此业界预计，2008年银行放贷额度仍然从紧，甚至有可能超过2007年下半年。

在租赁方面，与10月份相比，11月出租房源增加了19%，客源登记量增加了17.86%，成交量增加了15.53%，供求比为2.5：1。租赁市场有所回暖。这种回暖被判断是与现在购房贷款紧缩有很大关系，很多业主选择暂时出租获得收益，等待时机再出手，而租客们也在趁着年底租金价格便宜之际淘房。据悉，往年每年的冬季为租赁淡季，春季为租赁旺季，可是自2005年开始，淡旺季区分就不明显了。

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