刚性需求下降 房贷紧缩使二手房市场遭遇到重创
房贷新政以后,二手房成交量逐月滑落,在得知货币政策十年来首次从紧以后,市场观望心态愈加浓厚。相比商品房市场而言,银行紧缩信贷的政策对二手房影响更加明显。业界调研发现,与去年同期相比,11月二手房交易成交量下降32.4%,虽然房源增加了一倍,客源却减少了近六成。虽然业界不少经纪人对市场预期依然较为乐观,但是对比去年同期,如今的市场已经出现太多变化--严格意义上的刚性需求已经有所下降。
[市场现状]
购房动机发生明显变化
我爱我家最新的11月市场调研报告日前出炉。该报告显示:101平方米以上的大户型,90万元总价以上的高档房,8000-10000元/平方米的高单价,30岁以下的青年人--上述特征才是构成二手房实际成交量的主力军。
仅仅1年以前,50-60平方米的户型仍然与大户型并列第一,21万-39万元总价才是主流,购房单价主力区间便宜2000元-3000元/平方米,以6000-7000元/平方米段成交最多。
从20多万元的二手房成交最多,到90万元以上的二手房成交最多,随着二手房房价的飞速上涨,一年来,二手房成交量中的购房动机发生了明显的变化。
据上述报告显示,改善居住条件的动机从一年前的41.9%上升到现在的54.2%;外地来宁安家置业的动机从一年前的29.9%下降到现在的25.2%;拆迁购房动机从一年前的4.8%下降到现在的0.8%;此外,学区购房,结婚购房,投资购房均有所下降。
贷款紧缩租赁市场回暖
在2007年国家多次上调存款准备金率后,准备金率已突破近20年来的最高点,并且仍有不断上调的趋势,甚至有可能超过历史最高点。因此业界预计,2008年银行放贷额度仍然从紧,甚至有可能超过2007年下半年。
在租赁方面,与10月份相比,11月出租房源增加了19%,客源登记量增加了17.86%,成交量增加了15.53%,供求比为2.5:1。租赁市场有所回暖。这种回暖被判断是与现在购房贷款紧缩有很大关系,很多业主选择暂时出租获得收益,等待时机再出手,而租客们也在趁着年底租金价格便宜之际淘房。据悉,往年每年的冬季为租赁淡季,春季为租赁旺季,可是自2005年开始,淡旺季区分就不明显了。
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