东莞二手房中介身陷迷局 二手房税费有点高

——东莞二手房中介身陷迷局

东莞六月仍有新楼盘入市，宏观上一手楼价格下跌，二手房也受到牵连。与周边城市相比，东莞二手楼税费明显高过深圳，种种不得因素使得东莞三级市场被冷落，撤退还是死守？中介公司开始苦思突围良方。

6月15日晚上8点30分，东泰花园东的马路边有一家地产中介公司在开例会。一个老总模样的人，在日光灯下，呵斥面无表情的员工，氛围凝重，紧张。

“都半个月了，一个单都没开出去，你们天天都在做什么？”语气严厉，鸦雀无声。“房源是中介的生存之本，你们天天都在干什么？手上没有优质房源，自然没有客户来……”

近几个月，受一手楼寒流的直接影响，各中介门面出现“门前冷落车马稀”的境况。这与去年此时，疯子踩油门式的抢购、抢推形成太大的落差。今年3月以来，放盘的多，收货的少，不少中介经纪人对此深感危机，多数看空市场前景，频频跳槽换工作。以致出现了中介公司一边忙着关张，一边忙着招人的现象。

中介公司的门面向来集中，往往围绕几个成熟小区，依靠一条商业街。街上能看到几乎东莞所有知名中介公司的分店。现如今，不管是到东泰花园东，还是到南城宏图路去看一看，每家的店面上都张贴着巨大的招聘海报。人才，似乎成了各中介公司最大的缺口。E屋不动产的老板杨俏有点无奈，多少带点惋惜地说，他们辞职后，大多又回到工厂去了。毕竟工厂比这行稳定。要不就转做保险行业，因为都是销售，技巧相通。只不过，销售这行尤其需要耐心，只看眼前利益的话，就是转行了，也难以为继。

种种迹像表明，房地产三级市场暂时落入进退维谷的两难境地。这个时候，在交易惨淡局面下，要占领市场扩张门面得有雄厚的资金支持。关张的话，又容易影响公司健康发展的形象，意味着从某一片区的退出。进也不是，退也不是。

大多数中介公司，在大趋势下也无计可施。在这个中场休息期间，招兵买马，整顿内务。但对后市的看好，东莞各大中介公司几乎众口一词。以今年4月美联物业进驻东莞为例，我们可以看出，东莞的三级市场，似乎是一头正在发育的仔猪，还没到宰杀的时候。因为，已是香港上市公司的美联物业，也看中了东莞市场，要来分一杯羹。这种扩张，一定是通过了大量的市场调查、摸底，确定有肉吃了，才会发出占领信号。美联物业断不会贸然行事，拿自己的股价开玩笑。

一级市场还有新货

对于三级市场来说，东莞一手新房不断以低价入市，吸引买房人眼球的同时，也给二手房带来不少压力。但业内对此做出的分析，代表各自坚守的立场。

E屋不动产的杨俏分析，一手新房入市，虽然不是全面地影响三级市场，但在价格区间上，购房者也会有自己的比较。一个很明显的例子，景湖春晓（查看地图）的新货卖6000多元，格林小城（查看地图）的二手也卖6000多元，那么这两个楼盘在同一区位的，价格又如此相近；对于消费者来说，就太有可比性了，在二手不比一手房便宜的情况下，各种税费又较高，消费者还是会优先考虑一手新房。而且，东莞的新货量仍然不小。

前两年，三级市场上放出的中高档房比较多，这些房是直接受一手房降价影响的。所以，公司业务调整以均价为4000元以下或4000元左右的二手房为主。例如，地段在花园新村（查看地图）的二手房，集中在均价4000元以下，还是能吸引较多以自住为主的消费者。二手房与一手房的差价在1000元左右，是正常的。对于消费者来说，只要高一点，都会有很大的反应，这其实是心理上的影响。

合富置业专业人士指出：目前，东莞的楼市处在逐步复苏的态势，市场交投回归理性。首次置业者和换房客成为目前二手楼市的成交主力。从目前东莞市场发展状况来看，一手楼的产品价格使得其主要面向中高收入的群体和换房人士，而二手市场众多中价盘源为广大中等收入的首次置业者提供了丰富的盘源选择，一、二手的价格差异使得两者目标群体不同，让两者成为互补效应。

二手房东莞分公司运营总监夏承军，也谈到房地产一级市场对三级市场的影响。他认为，虽然二手房在一手房不断探底的情况下,价格优势逐渐消失；但东莞部分一手降价后价格已接近底线，降价已显乏力，直逼二手房的势头已有所减弱。二手房的刚性需求依然存在。而且二手房以其地理位置、交通及各方面配套设施等的优势仍能获得不少购房自住客户的青睐。东莞部分有实力的二手房业主，购买二手房做长线投资的业主，对一手降价的反应不大，二手房价虽有部分松动的现象，但还不至于出现一触即发的连锁反应，部分二手房价格依然坚挺。

二手房税费有点高

东莞二手房的税费比深圳的高很多。总部位于深圳的星彦地产不进入东莞的三级市场，也有很大一部分原因在于此。

有一位李先生就对二手房的税费问题费解：现在买个手房,光房价不说,还要付营业税,过户费,中介费等等，多项数不清的杂费加起来都要10万左右了,根据房价不等,10几万也多了,这么贵的价加起来与买一手新房没多大区别了!

东莞比深圳税费还要贵。买个二房的，税费就要10万左右,三房的就超10万了!没满五年的房营业税就要6%,中介费,契税,印花税,按揭费,电视广告等等，好像加起来就要16%!你说这贵不贵？买个新房以前20%就可住进来了,现在交个税就要这么多!还让人怎么过啊?

李先生的抱怨倒是代表了很多游离于一、二手房之间消费者的心声。在一手房与二手房之间有人算了一笔账。

购买一手房：契税是1.5%、公共维修基金是2%、贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5%。相关费用合计：1.5%+2%+0.5%≈4%

购买二手房：契税是1.5%、营业税是5.5%、一般中介公司平均代理费2.5%、贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5%、个税：若原房价为5000元/平方米，现价为8000元/平方米，出售时差价3000元征收20%个税，即600元征收个税。相当征收总房价款的约8%。相关费用合计：1.5%+5.5%+2.5%+0.5%+8%≈18%

以购买100万元房屋为例：若购买100万的新房，购房者需额外支付4万元作为税费支出；但若购买100万的二手房，则购房者需额外支付18万元作为税费支出。

最近，二手楼市成交持续低迷，市场越来越有利于买方的情况下，业主愿意分摊税费的情况明显增多了，甚至有业主愿意跟买家达成各付各税的协议。

在今年2月底3月初，部分楼盘降价促销时，部分业主心理价格底线已经有所松动，但大多仍在观望，并不愿意马上降价，心里一时还接受不了楼价落差。但到了3月中下旬，不少一手新盘开盘，售价多为5000元左右，很多业主也就开始接受现实。不少业主纷纷主动调整放盘价，十分着急出手的，二手房议价空间也能大一些。

占领与撤退的哲学

不停地有分行关张，也不停地有新店进场。这进进出出倒是比市场上的交易热闹多了。

深圳三级市场闹“严打”，多家银行叫停二手房贷款，导致二手房交易低迷，不少中介店难以支撑。

据了解，目前深圳多家银行已叫停了二手房贷款，其他没有叫停的，也已“加强了贷款用途审查、还款能力审查和严格评估环节等，不同程度提高房贷的准入门槛”，而且也不排除随时叫停这种可能。

银行不跟二手房玩了，无疑给深圳三级市场带来沉重打击。于是越来越多的深派地产中介开始瞄上东莞的三级市场，纷纷以开分行的行动，来抢占市场占有率。比如创辉租售、世华地产和美联物业等等。

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