房价、地价及资金链的博弈 房产业步入微妙时刻

开发商拿地底气不足 土地“流拍”向二线城市蔓延

目前银行几乎不向开发商发放信用贷款，并要求开发商以实物作担保，开发商想玩“空手道”根本行不通

最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过４０宗土地“流标”“流拍”，引起部分城市房地产市场的波动。而市场状况一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市日前也出现了“流标”“流拍”，让不少人跌破眼镜。

土地“流标”“流拍”已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。

信贷紧缩

银行放贷更加谨慎

４月２５日开始，金融机构存款准备金率上调至１６％，这也是今年第３次上调存款准备金率。

“存款准备金率再次上调，被冻结在央行的资金增加了，银行发放贷款的规模也就缩小了。”工商银行安徽省分行副行长朱文信说，最近两次上调存款准备金率相隔仅１个月，这使得一些银行调整放贷计划。

合肥一家房地产开发企业负责人向记者透露，他们一个多月前就开始向浦发银行申请贷款，各项申请手续和资质也都符合要求，可是钱还是贷不下来，而以前申请类似的贷款只要半个月时间。该负责人坦言，目前房地产业风险较大，放贷时银行比以前更加谨慎了。

安徽中信房地产评估有限公司董事长虞浩东告诉记者，目前银行向开发商发放信用贷款的情况几乎没有了，都要求开发商以实物作担保，开发商想玩“空手道”根本行不通。

资金短缺

开发商拿地底气不足

合肥市土地有偿使用服务中心负责人张克旺在分析合肥１２宗土地拍卖结果时认为，８宗离市区较远，面积也偏大，而且价格也不算便宜，但市区内的“黄金”地块也卖不出去，真正的原因可能还是开发商资金短缺，拿地没有底气。

张克旺给记者算了一笔细账，以一宗１００亩的地块为例，出让金就将超过２亿元，如果一家开发商想参加竞拍，就需要缴纳至少４０００万元保证金，而竞拍的开发商必须达到３家以上才达到拍卖条件，也就是说要占用３家开发商总共至少１.２亿元流动资金，这不是一个小数目。

合肥市房地产管理局总工程师李慧秋一语道破“天机”：目前开发商的资金自有率普遍只有２５％左右，也就是说约７５％的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到３５％才能申请委托贷款。“很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商肯定不敢轻易拿地。”

风险加大

开发商出手更加理性

４月初，福州融信地产宁愿损失７０００万元保证金，退掉了去年９月高价拍得的一块“黄金地”，在房地产业激起了千层浪；一些知名房地产企业也因资金周转问题导致项目“流产”，少数城市土地价格还出现了下降。这使开发商不得不反思以前疯狂“抢”地的行为，出手时也更加理性。

“目前许多城市房屋销售市场充满了观望的气氛，房子卖不出去，资金就不能回笼，也就没钱再拿地。”浙江一位开发商告诉记者，以前拿了地即使不立刻开工，囤地也可以赚钱，但现在新政策规定囤地要收土地闲置费甚至被收回，还有可能贬值，“如果拿了地又迟迟不能开工，无异于‘飞蛾扑火’”。

“现在很多城市的形势都不太好，有的城市不仅房价不稳定，土地价格也在波动，贷款又那么难，谁还敢轻易买地啊？”一位参加合肥土地拍卖会的开发商无奈地说。（新华社）

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