路漫漫其修远，上海的顶级地产正上下求索。

“价格已远远超过多数人的承受标准，但又不具备世界都会顶级地产的素质，上海的顶级地产还有很长的路要走。”昨日，仲量联行上海研究部总监何恩凯如此评价上海顶级物业市场产品供应现状。

管理硬伤

汤臣一品以逾10万元单价上市，却在近日爆出遭遇“虚假撤单”调查，多少揭示出上海部分顶级物业面临的尴尬现状。在何恩凯眼中，目前上海顶级地产市场，硬件差距过大，管理意识初级，都是客观存在的硬伤。

“在上海，物业管理几乎没有看到堪称顶级的。”何恩凯直言不讳的指出。他表示，目前在上海，物业管理更多的体现的是管理，而非服务。

而环视全球，顶级住宅小区中，下车有服务人员开门，管理人员可以记得每个住户的姓名，帮忙打理家务琐事……凡此种种都已是自然的惯例。但在上海，物业管理仅限于举止有礼，经过体系培训和符合要求的管理人员并不多。“在国外，顶级物业管理人员都是成熟的中年员工。”何说。

前瞻不足

飞速发展的市场也导致顶级物业在上海遇到另一个问题：规划设计与交付时的市场需求存在时差。

“现在豪宅都是两三年前设计的，而两三年后，市场已成熟许多，当初的许多规划构思都有欠考虑，这个问题普遍存在。”何恩凯说。以新天地的一座著名豪宅为例，尽管选材上乘，但设计定案太早，开始设计并未考虑到日后要做成顶级豪宅，导致上市时为符合豪宅定位，将相邻小户型不得不打通成大户型，导致室内存在回廊，浪费空间。

决定要素

地段仍是衡量顶级地产的标准。

何恩凯认为，在上海，新天地、湖南路、陆家嘴都是培育顶级地产的土壤。佘山和洛山矶、温哥华不同，别墅都在山脚下，不像LA，别墅在半山，景观比哪儿都好。佘山则是房地产项目聚集之后造就的人气。

空间面积决定顶级物业的豪华尺度。

在上海，一个号称顶级的项目可能分截然不同的许多种房型。何恩凯强调，在国外，只有整座物业都符合豪华标准才可称为顶级物业。譬如新天地的同一个社区内，涵括高层和多层等截然不同的产品，高层就不能算豪宅，但是前排多层则完全可纳入顶级地产范畴。

“三房要300平方米以上，市区的别墅也要达到300平方米以上，郊区别墅则要达400平方米以上才能算顶级。”何这样认为。

何恩凯的顶级地产观

《东方置业》：在上海最喜欢的顶级物业是哪一座？

何恩凯：公寓中最喜欢锦麟天地，仅90几套，可以在房间内静看太平湖新天地。别墅中，喜欢佘山高尔夫郡，模仿托斯卡纳风貌，颇得真髓。