虽然高档公寓是目前最为成熟的个人房地产投资品种，但对于其真正价值地认识还存在诸多误区。与妄图短期内价格飙升的投机心态不同，投资高档公寓如同购买股票市场中的蓝筹股一样，如何判断其基本面，挖掘其真正价值是投资行为的判断基准所在。如果缺乏这样的投资基本功的锻炼，如同轮船失去起固定作用的“锚”，难免会陷入市场博弈的狂热中，跟着“别人炒我也炒”的大流而无法自拔。

什么是高档公寓真正价值的“锚”呢，其实这个判断最核心的标准就是大家都很熟悉的“租金回报”。不仅是现在的租金回报，更重要的是未来的租金回报率，才是决定高档公寓真正价值的基准所在。

高档公寓租金回报的判断就是对租客、租金的判断和研究：今天的房客是谁以及未来他们能否承受更高的租金。

房子多了还是房客多了

回顾十几年前的高档公寓市场，会深感与今天的差距之大。93、94年的北京高档写字楼和高档公寓的租金在全球的大城市中能够排进前五名，其价格之高，远非今天能比。之后逐年下降，到2002年北京内外销房并轨之时到达低谷，不少当初以2000～3000美金单价出售的公寓，一下子跌到5000～6000元人民币单价的水平。而到了今天，核心区的公寓重新又达到2～4万元人民币单价的新高度，市场到底怎么了？

究其原因，高档公寓市场经历了从“小市场小客群”到“大市场小客群”变化。所谓“小市场小客群”，就是说在九十年代，北京的普通房地产市场发展十分有限，高档公寓所面临的主要是外籍人士，这些人士形成了最初高档公寓消费的“小客群”。当时客群虽小，但由于其他普通住宅物业品质和服务水平与国外差距较大，他们能够购买和租用的是政府规定的外销公寓，很长一段时间内这些公寓项目规模小，供应少，就造成了市场上供不应求的局面，使售价和租金双双高企。当时高档写字楼的情况与高档公寓基本相同，所以我们才能看到冯仑、石屹等当年凭借万通大厦的销售火爆造就的“地产神话”。

之后随着房地产市场的发展，内外销房并轨，高档公寓物业供应增多，但是客户群增加速度却缓慢，使得“小市场小客群”变成“大市场小客群”，高档公寓价格和租金又双双回落。如今，高档公寓的供应日渐成熟，产生了多个成形的板块。此外，对于客户群而言，无论是机构数量还是人员规模都发展迅速，当年还大多只是设置几个人规模的办事处的外资机构，到了今天已经是大规模的将中国区总部甚至是亚洲区总部设在北京，由此市场客户群体大大增加。所以，目前高档公寓面临以高端商务人士和其他外籍人士所组成的客户群也在迅速膨胀，成为“大客群”。而市场的供应也随着北京市城市化水平的提高而不断增加，新的高档公寓板块不断出现，“大市场大客群”的局面由此而来。

老项目与新热点

近年来，随着城市商务聚集区的分化和城市新兴区域的建设，高档公寓原有区域分布和版块特征也出现了相当大的变化。

北京最早的涉外和商务区大多集中在长安街东部沿线和国贸附近，最早期的高档公寓板块如长安街沿线几乎没有新增供应，其在高档公寓市场中的重要程度所有降低。而早期的朝阳公园西门板块的高档公寓板块，随着朝阳公园整体供应的增加，已经成熟泛化为大朝阳公园板块。包括朝阳公园西侧原有项目和新增项目如北京GOLF公寓、天安豪园、公园9号等；朝阳公园南门棕榈泉、公园大道、万科东第和朝阳公园东侧的观湖国际、泛海国际等；甚至还有靠近丽都区域的阳光上东等。

随着金融街和中关村区域的商务兴起，相关区域的高档公寓也逐渐开始出现，由于发展的时间还比较短，土地稀缺性升高，这些区域目前没有出现明显的高档公寓板块，但是其中大量的高端商务人群将成为极其优质的高档公寓客户群体。另一个新兴的板块就是奥运区域，虽然不处于主要的商务区域，但随着奥运建设的进展，区域内出现了相当规模的奥运概念的高档公寓，如国奥村、世茂奥临花园和七星摩根公寓等。由于临近主要的奥运场馆和奥运森林公园，使高档公寓有了存在的地段价值，从区位而言，中关村区域的高端商务人士很可能会成为这个区域的天然房客。

以上数据由华高莱斯数据库提供，仅供参考，租金收入未包含物业、税费等

对于已经成形的成熟高档公寓板块而言，一方面其前期积累和规模效应已经使得这个区域有了相当的租赁吸引力，出租市场和租金相对稳定。但是另一方面，该区域由于项目较多，供应量大，其未来租金的上升也有相当的压力。

对于金融街、中关村这样的新兴商务区域而言，目前商务氛围正在逐渐形成，尤其是金融街区域外资金融机构的进入和中关村外资IT机构的进入，都将带来优质的高端商务人士，产生相当的租赁需求。

对于奥运村区域这样的全新的高档公寓板块，由于其区域内部缺乏高端商务氛围，奥运事件仅仅能够带动短期的租赁需求，对于长期租赁市场而言，将依靠本区域的良好环境和配套去吸引周边的高端人群进入，其过程将相对较长，租金上涨较慢。

吃透房客要什么

选择正确的投资项目，就是要选择能够满足目标租客需求的物业，对于高档公寓的租客而言，明确他们到底需要什么，要从他们自身的特点出发。如果说早期的使馆人群和其他外籍人士主要是希望能够获得较高的居住品质和服务品质的话，那么对于今天最主要的商务人士而言，不仅需要较高的居住品质和服务品质，更加需要的是与其繁忙商务生活能够配套的便利生活。

首先是距离。高端商务人士的商务生活中，时间和效率永远是摆在第一位的，尤其在日益拥堵的北京。能够更加快捷地到达主要商务区成为一个重要的评判指标。

其次是服务。物业所具有的硬件标准只是基本因素，而此类租客更加看重的往往是服务水准。如今，顶级公寓项目已经倾向于更加细致和周到的酒店式服务。如柏悦居就是以柏悦酒店的物业服务为后盾，以细致周到的酒店式服务更好地为商务人士提高服务质量。

最后是配套。对于商务人士而言，无论是商业配套还是教育、医疗配套，都希望在较近的距离内解决。从目前来看，东部区域由于发展历史较长，往往都能够具有较为完备的相关配套，对高档公寓的支撑力度更高。