房产投资一般有两种形式：其一指购置房产后转卖，获得差价利润，但是房地产与其他投资工具比较，交易过程长，交易费用高，即房地产投资的变现能力弱，变现成本高，这使得房产转手获利的可能性极低。其二指购置房产后用于出租，从租金中获利。

北京的房地产投资，与北京的房地产开发相吻合，也经历了四个发展阶段。

第一阶段，上世纪９０年代初。北京的房地产开发起源于上世纪９０年代初，由于国家相关政策的制约，大部分的外籍医院、学校等都局限于朝阳区，使之成为北京涉外商务氛围最为浓郁的地区，外籍租赁市场也由此带动起来。当时的商品房虽然品质不高，但由于供应短缺，每平方米平均月租能达到１５～１６美金——完全的卖方市场。

第二阶段，上世纪９０年代中期（１９９４～１９９６年）。随着一些有实力的海外发展商进入内地，海外的投资者也相继跟进。房地产投资者８０％～９０％为海外华侨。当时，海外的经济发展较快，在香港等地，房地产的投资回报率已趋于平缓，境外投资者看中了内地市场；而内地将房产用作投资的人极少，同时，部分外籍人员又开始搬出外交公寓，租赁需求开始旺盛，投资区域扩大，市场供不应求，出租率普遍达到９０％左右，几乎没有空置期的概念。月租金公寓为５０００～７０００美元，别墅为８０００～１００００美元，纯投资回报率高达１２％～１５％——用“收益畸高”来形容并不为过。

第三阶段，上世纪９０年代后期（１９９７～１９９９年）。一大批国内开发商介入市场，中低档公寓项目随之大量出现；经过多年国内经济的快速发展，个人财富拥有量大幅提升，国内投资客也在增多。同时，受国际金融危机影响，北京租赁市场的租价开始狂跌，１９９９年租金已回落到１９９１年的水平，投资风险开始显现。

第四阶段，２０００年至今。此阶段，供应量猛增，内销公寓质量及软硬件设施有了快速提高，与外销房差距缩小；内地人投资者快速增长，本地租房需求抬升，其租金承受力相对较差，租价平稳下调。