服务式公寓交易会需求更旺

随着经济及写字楼市场的发展，市场对公寓的需求将逐渐从早几年的商住公寓回归到服务式公寓上来。合富置业专业人士分析，随着广州经济的发展及营商环境的改善，外资公司加大来穗投资及设立分支机构，对服务式公寓的需求也会随之增加。相对而言，由于服务式公寓拥有相对较稳定消费群体及高端的消费力作支撑，投资服务式公寓的投资风险可望有所降低，投资回报更为稳定一些。

据了解，目前市场上热租的公寓主要集中在天河北、珠江新城、花园酒店周边、滨江东、南湖板块、琶洲板块及洛溪板块等区域。每年的交易会期间，中信公寓、中怡城市花园、星汇国际、双城国际、嘉颐居、中海锦苑、汇美景台、珠江广场、白云堡、江南世家、世港国际公寓、星河湾等公寓盘源都会爆满。

一般来说，这类大型楼盘都会统一推出的酒店式公寓，而且租价都不低，例如交易会期间80平方米的两房一厅单位，物业内配有日常生活所需家电和用品，以及电脑、传真机等商务人士必需的设备，租值可高达1000元-2000元/天，与正式酒店的商务套房价格不相上下。如中海锦苑平时约租人民币7000元-8000元/月，交易会期间租价高出约一倍，而且业主会根据客户需求提供不同的服务。

二手均价7000元/平方米以上

投资公寓的成本比普通的高档住宅要高一些。据了解，目前二手公寓的售价普遍在1万元-1.5万元/平方米，一些比较中端的物业也要在7000元-1万元/平方米之间。业内人士分析，作为一个投资品种，公寓的投资回报比较稳定，保值能力也比较高。以中怡城市花园为例，由于高租金的支撑，即使是二手转让的售价仍可保持在1万元/平方米的幅度。所以目前公寓市场投资氛围相当活跃，吸引了不少具有一定资金的投资者入市。

回报可达11%

合富置业市场研究人士挑选热租热卖公寓盘进行统计调查时发现，尽管近年楼价有所上涨、租金保持平稳的市场状况之下，租赁回报率却有所下降，但主要的优质楼盘租赁回报率仍可保持7%左右的水平。

以中怡城市花园为例，若在2004年购入单位的话，当年租赁回报率可达到11%左右，高出普通住宅租赁回报水平一倍。而到2005年、2006年，租金水平虽略有下降，但也可达到10%左右。若在2006年才购入单位，虽然该盘目前二手均价已超过1.1万元/平方米，租赁回报率也可达到6.9%，远远超过目前住宅市场整体5%—6%的租赁回报水平。

小户型最受欢迎

据了解，目前热租的公寓中，优质楼盘的产品需求最旺，相对而言，小户型成为最受欢迎租赁物业。公寓租赁客源有很多类型，就目前的市场情况来看，主要是包括来穗经商的港澳台同胞、外资公司的管理高层、外籍人士以及国内的高薪一族。其中，港澳台人士和外籍人士比较喜欢的户型面积在120平方米以上，而普通的上班一族则较喜爱小户型的一房一厅或单间的中低档公寓。

但作为普通的个人投资，建议先要考虑自己的目标客户群定位，因为租给不同的客户群，投资的物业类型、价格、档次和户型都会不一样，而且如果不想投入成本太高的话，最好投资小户型的公寓，目前市场上小户型公寓市场的投资气氛都相当活跃。