正是由于这种“善变”的身份，使公寓具备了极强的生命力：写字楼市场景气的时候，公寓固然能够凭借“写字楼”的身份获得租客们的青睐，即使是写字楼市场不太理想的时候，它更是能够以较低的租金和管理费来吸引租客，保证较为稳定的租金回报。这也使公寓具备了较为良好而稳定的投资价值。据经纬物业、志联行等中介公司的数据显示，用于出租的商务公寓，其投资回报往往可以达到8%以上。

目前，广州市面上出现了不少打公寓概念的房地产产品，并被赋予了投资的功能。这么多公寓，是不是都有理想的投资回报？投资者究竟应该如何看待公寓这样一种产品呢？如何选择回报较高的公寓产品？ 　　

焦点一：此公寓不同彼公寓 　　

志联行的相关负责人说，现在公寓产品的名目更是层出不穷，但其性质却有很大的差异，要做好公寓投资，就首先要将它的种类分清楚。广州经纬房产咨询有限公司的总经理助理杜建华认为，公寓产品可以分为酒店式服务公寓、商务公寓和商住公寓这三大类型。

就目前的市场总量而言，酒店式公寓并不太多，一般只租不卖，它依附于酒店或者是大的发展商和投资财团而存在，像广州大道五羊新城附近的祁福华厦就是如此。由于发展商的实力比较雄厚，资金回笼的压力较小，因此没有将这些物业拿到市面上来发售，而是分散来放租。志联行的负责人认为，虽然这种物业的投资回报率不错，但由于这种公寓甚少出售，因此，除非是大投资者自己出资兴建，否则，中小投资者很难进行投资。第二种就是带有写字楼和住宅双重身份的商务公寓，由于具备办公和居住两大功能，因而极受市场欢迎。第三种类型则是商住公寓，它是有“公寓”概念的住宅，这部分产品在各种公寓当中所占的量是最大的。

志联行的负责人认为，像商住公寓这样的产品，层次参差，最容易鱼龙混杂，投资回报也很不一样，好的商住公寓投资回报可到10%以上，还有部分是投资者将空置住宅重新包装，变成公寓后再进行出售的杂牌货，但此类公寓放租后的空置率依然较高，因此，如果市民要购买商住公寓，投资前一定要认真考察才行。　　

焦点二：好管家才有好回报 　　

另一位投资者张小姐就遇到了这样一个问题。她表示，自己当时买的公寓和旁边的售价差不多，自己那套的楼龄还短一些，为什么租金却反而不如旁边那家理想呢？业内专家认为，商务公寓的投资回报，一般主要由以下几大因素决定。

第一是地段价值。公寓由于具备部分写字楼的功能，因此在天河北(含火车东站周边)、珠江新城、天河体育中心、环市路、淘金路或者是天河科技园附近等商务旺区会比较受欢迎，而且，上述区域交通也比较便利。

第二是公寓的硬件设施。由于中小型企业是租用公寓的主力客户，他们对办公室面积的要求比较小，而对一些公共配套功能空间则要求比较全，因此他们希望外借的机会会较多。比如：他们召开规模稍大的会议时都需要租用会议室，平时还需要经常使用类似商务中心等的功能空间。像位于广州火车东站附近的时代新世界中心，除了通常的配套以外，还有类似员工餐厅、24小时银行、便利店等一系列配套设施，因此目前已经成功吸引了几百家企业进驻办公。

专家说，以上这两方面因素大多数投资者都比较关注，但另一方面，有时往往会被不少投资者忽略，这就是发展商和物业管理公司的品牌。很多人只有在买期楼的时候，才会留意发展商的品牌，因为怕烂尾，其实，好的发展商和好的物业管理公司能够保证物业管理素质，对于像公寓这样的产品，物业管理的素质对能否保值有重要影响，而且，不同的服务，将会确定不同的租金，环境、治安、管理，对租金有很大影响。也是由于这样一个原因，像新世界的时代新世界中心、珠江地产的马赛国际公寓、城建集团的星汇国际等，由于发展商和物业管理公司的口碑都挺好，因此其销售业绩一直都不错。 　　

行家观点：火眼金睛辨“劣质”公寓 　　

由于目前市面上存在着大量的商住公寓，怎么样才可以从中淘出“真金”呢？关键在于我们要把“劣质”公寓的面目识别出来。经纬物业的杜建华总监说，现在不少商住公寓的同质化现象非常严重，真正能够做到位的公寓实际上并不多，有的甚至是滥竽充数，只有公寓的名，而无其实。

杜建华说，有的小区，在开发过程中，由于受到建筑技术指标的限制，因此在车位、消防等公共配套的需求上都严重不足，这将会很大程度地影响该公寓以后的出租率或者是租金水平。

而有的发展商，为了快速回笼资金，则将一些住宅的边角料包装成为公寓来出售，这些单位不但单价较高，而且通风采光也不理想，这都会对以后的出租带来影响。另外，有些销售得不太理想的物业，为了加快销售，则将原来的大户型“一分为二”，包装成为小公寓，以较低的总价来带动销售，这些公寓虽然比较容易出租，但由于在排水等垂直管道的设计上存在着一定隐患，因此也需要加倍小心。