有关房地产估价!能手指教了!速度,急用!急用!

某房地产占地4000平方米，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相等。该房地产经过两年开发建成，修建再经过一年销售招租完毕，届时各层使用条件修建如下：1层大堂部分占该层建筑面积60%，其余部分75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2~3层为商场，营业面积占该层建筑面积70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，该城市经营同类商业项目，每平方米营业面积正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积70%，每平方米出租面积月租金为50元，出租人每年需支付8万元运营花费；5~10层为用于出租办公用房，每层20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率80%，出租人需承担相当于租金收入10%运营花费；11~24层为商品住宅，其中11层以3800元/平方米优惠价格出售给公司员工，其他层平均以4200元/平方米价格对社会销售，当地同类同档次商品住宅售价为4000元/平方米。试计算该房地产销售招租完毕时市场价值（设商场还原利率为10%，酒楼还原利率为8%，办公楼还原利率为7%）。 收起