房地产发展史?

看到还没有答案，转贴个自己收藏的一篇文章吧，文章发吧与2011年之前，对房地产行业的解读和预测都算可以，现在的情况，大家也都知道了。作者未知，只当个搬运工吧。ps：其实不管入不入这一行，都可以了解了解。以下全文：房地产的前世今生——以及你的钱是怎么变没的房地产发展至今快十年，P民仍是云里雾里，guojia也是一再调控，里面到底是什么神秘呢？1978年十一届三中全会断定以经济建设为中心，为什么相隔14年后的1992年邓爷爷才南巡讲话？这两者有什么接洽吗？有！其实是一条线上的两件事情而已，看叔叔给大家讲讲两者的前因后果吧。让我们把时针拨回十年浩劫。十年浩劫留下一地废墟，人们价值观道德观统统被打坏，台面上运动的是一群天不怕地不怕的红卫小子。随着巨人西去，如何率领中国继承向前呢？或者换个简单的问题，谁能节制这群小将，保护社会的稳定？这事情除了伟人外，无人可以胜任。房地产的前世一 茶色的八十年代这群天不怕地不怕的人显然谁来都不好使，好使的人已经走了。1978年，我党武断贤明的在十一届三中全会上做出决议：以经济建设为中心。翻译过来就是说：你们去赚钱去，别来闹就行。这里需要讲的一个小技能就是，固然说以经济建设为中心，但实际政策并没有划定什么可以干，什么不可以干，熟习八十年代历史的都知道吧。其成果就是大部人不敢去赚钱，只有一批地痞流氓，胆大妄为的家伙敢为天下先。于是这部分人先富了，也解决了影响稳定的火烧眉毛的危机。说到赚钱，这批人由于本身能力程度的限度，干的事情只能是投机倒把，坑蒙拐骗，摆地摊，这恰是他们所熟悉的老本行。但终究他们先富了，所以当时社会流行一句话：“造原子弹的不如卖茶叶蛋的”。这句虽然是一句风凉话，但反应了当时社会矛盾的另一种积累，表明了真正有才能有常识的精英阶层的不满和失望。以上我就是把他称为“茶色的八十年代。”二 春天里的故事事情到了八十年代末，矛盾积累到无法整理的田地了。终于在1989年，受国外*河蟹*势力的挑唆，产生了影响深远的*河蟹*事件。这象征着精英阶层忍耐了十年之后，终于不在忍气吞声了。改变的契机已经到来。事件平息过后，邓爷爷在92年南巡讲话，重申以经济建设为核心，并告诫全国国民，思维要放开点，步子要迈大点。翻译过来就是说：精英阶层你们也别闹了，现在你们也能够去赚钱了。于是全国崛起了机关下海，各种私营企业如雨后春笋。现在的年青人为了一个所谓的公务员挤破了头，殊不知在20年前人们是怎么拼命的离开机关下海经商的啊，历史的画卷真是一出活生生的喜剧啊。影响社会稳定主要矛盾迎刃而解。但一个矛盾的解决必定引出另一个矛盾，而且必然也有一部分人的利益被牺牲。假如说茶色的八十年代被牺牲的是精英阶层的好处，那么大家猜猜春天里的故事中谁被牺牲了？谜底就是国企被就义。在市场经济中，国企怎么竞争的过私企！于是98年大张旗鼓的“人生豪迈，大不了重头再来的”下岗再就业应运而生了。这是支线，不再讲了。精英阶层的下海经商给社会积聚了大量的财富，但也带出了一个矛盾的隐患：巨额的财富是幸福生涯的保障，也是不稳定的本源。别听有些人说什么中产阶层是最稳定的阶层，这是屁话。你晓得人有钱后最想要什么吗？是有权！中产阶层一旦成气象，他们会稳固吗？叔不是很明白，但台wang终日闹来闹去的就证实不是很河蟹吧。在98年的时候这个抵触已经开端暴发，跟着国企的大面积破产，接替guojia经济的是私营经济。如何治理这批宏大的私家财产呢？这是一个巨大的课题。同时在另一个方面，矛盾也开始积累。实际上大家都知道90年代敢下海经商的都是机关单位里的精英，留在机关单位的恰好是一些无能者。随着当初的同事下级一个个成为百万富翁，他们心里会平衡吗？不均衡又能怎么样呢?岂非真的没办法吗？显然措施是有的。我没钱，我吃点喝点用点总可以吧？或者你有需要我的地方吧？咱俩换呗，各取所需。在90年代权钱交易，公款吃喝开始仰头，也成为影响稳定的一大隐患。容基总理上台时想到了一个简略的方法：把持地方财政的钱袋子。即搞了个国税地税的分税制。地方ZF能用的钱一下子变的很少了。但事实证明，工资可以不发，领导的吃喝不能耽误。全国很多地方当时有多少个月发不出*河蟹*工资。这就是所谓的地方财政危机。如何解决地方财政危机呢？这又是一个大课题。一方面是社会上巨额的危险的私人资金，一方面是地方的财政危机，怎么办呢？有什么两全其美的办法吗？房地产的前世，以上。三 房地产的今生第一篇 市场培养2002年之前，住建部有文件保障房占房地产80%，所以此前的房价十分低，以我所在的县城为例800元--1200元每平米。2002年之后，住建部出台文件将这80%的保障房也变成了商品房。此时构成了一个垄断市场，即ZF垄断地皮，开发商垄断房子。在一个垄断的市场里，涨价是必然的，此时的支撑者为普通消费者。虽然是垄断市场，但由于此时的支持者是普通消费者，所以房价虽然涨，但不会太离谱。主要起因是普通消费者购置力有限，你价太高了人家买不起啊。在这里请大家回想，那时候有买房子保值升值的观点吗？不！那时候买房子纯粹是由于需要罢了，因为在人们的概念中，房子就是拿来住的而已。只有一些先知先觉的大批大量买房。以我所在县城为例，房价从1200元/平米涨到了2200元左右，已经引起人们一片惊呼了！实际上那时候已经有人大呼泡沫了！殊不知这只是一曲好戏的开头，大幕拉开，好戏行将演出。 此阶段涨价的主要特征是地皮涨，地方ZF拿了收益的大头，初步解决财政危机问题。第二篇 市场的发展房地产为什么在2005年会碰到瓶颈呢？因为此时该买房的人基本买了！你这个市场再垄断，没有消费者也瞎扯啊。但不必担忧，在ZF的激励下，有一股权势进来捧场了！那就是被称为温州炒房团的游资和热钱。但这部分资金势力有限，所以只能投入到一线城市。所以这一阶段的典范特征是一线城市房价疾速上涨，而二三线城市房价停在3000左右。在这里我感到要懂得炒房团，因为资本就是逐利的。你ZF制作了一个可以赚钱的垄断市场，我为什么不可以来赚一笔？况且ZF还欢迎炒房团来搞活市场呢。因为炒房团的强势参加，一线城市房价直线攀升，留神后方城市并未转变，因为他们没有资金的加入！到这个阶段可以说一般花费者基本退出市场。取而代之的是不得不买的刚需和炒房者。这一阶段ZF、开发商跟炒房者是大快人心的，买单的是刚需。但此时的市场收到第一个重大威逼：二手房！因为随着房子越来越多，很多人开始抛售房子获利！这对市场的发展造成了真正的要挟！所以这时候ZF进行了所谓的宏观调控！即对二手房的交易纳税！克制二手房的入市！此阶段的重要特点是一线城市房价由于炒房团的参与基本到达10000-------15000每平米，而后方城市基本稳定在2000----3000左右。第三篇 虚伪的金融危机后方城市由于没有资金的介入，价格基本稳定下来。一线城市也就成为焦点了。但随着价钱的上涨，炒房的获利空间被大幅紧缩，大概三年之后即2008年，这批资金陆续退出市场。大家还有人记得李嘉诚这时候抛售房产的事件吗？所以2008年迎来第一个降价周期！这个降价根本就与金融危机无关。郎咸平说的好，金融危机是高级病，你中国根本没什么高等金融市场，怎么会得病呢？这只是一个绝好的借口罢了。由于炒房资金的临时退出，ZF不得不出手托市。拿什么托？注资！4万亿！十万亿！市场越大，要砸的钱越多！这一阶段的主要特征是一线城市的房价跳水。但注意后方城市并未波动，因为二三线城市的房价基本是由垄断市场供给的，也并没有什么炒房团。第四篇 全民炒房时期在长达6年的时光内，由于 “垄断市场 — 炒房者获利 — 国家托市” 终于形成了这样一种观念：房价不会下跌，房子存在保值升值的功效！这时候你不买房子简直就是白痴无能的代名词。房地产实际上已经被妖魔化了，他成了一个资金的黑洞，吸引着全社会的资金的注意。由于实体经济自身的问题，更是造成了滚雪球效益，资金一直从社会各个角落流向房地产，2009年，房价终于再次全面飙升！注意此时的资金来自全社会，你再多的房子照样接收。或者也可以说是房子吸收了社会的资金。而且随着大批印钞，通货膨胀随之而来，更助长了买房保值的概念。在这种环境下，你周围有多少人被百万富翁了？但站在更高的视角，你认为全民被百万，现实吗？中华民族靠房子振兴？瞎*河蟹*扯淡。只不过我们每个人都盼望自己是真的百万富翁，而别人是被百万的。同时看着账面的N套房子，你不觉很有快感吗。市场发展到2010年的时候可以说才是真正成熟了。这个市场真正沉淀了全民的财富。我所熟悉的四周的戏码就是：一个共事原来单位分到的一间小破房，当初花了3万，年初35万卖出。然后他拿这35万干嘛去呢？显然没有别的主意，持续买100万房子。因为社会给你出了一个抉择题：A买房子保值，B存钱贬值。投资？去投股市吧，哈哈。所以头脑只有是聪慧点的笨的蠢的都去买房子了。这期间各种舆论，各种黑白脸证明房价要回升，要下跌。实在都是扯淡。因为他们讲下跌的那套实践是市场经济理论，但没人想想：房地产是市场经济吗？它基本就不是什么市场经济。而后你用西方的市场经济理论来解释一个工具？或者说明一个垄断的工业？我只能说舆论导向导的太好了！你大讲垄断的泡沫？垄断会瓦解？叔笑而不语。第五篇 房地产的历史使命房地产进入2011年，可以说是培育成熟了，虽然期间有各种风波，也顶着民间巨大的压力，但好歹是成熟了，它披发出迷人的魅力。每个人都在讨论房地产，每个人也深深沉醉在发大财的春秋大梦中。大家回首看看你的周围，哪家不是倾尽几代人的积蓄拼命买房子？什么二套房？最少三套起！只有一套房子的如今都被鄙视了。干实业的也没有豪情了，不如人家买房子赚的多啊。至此房地产实现了他的第一历史使命：积淀民间财富。没钱，看你几个穷小子还能翻上天去不成？并且你因为有了“不动产”，有了更多挂念，你会比以前更尽力的工作，也更听话了，你会为了还房贷，甚至连公司那可恶的领导都不敢得罪一下了，不是很河蟹了么？房地产的第二使命：解决地方财政的危机。这十年是卖地的十年，也是拆迁的十年。只不过有些人把它叫做城市化而已。在一拆一建的进程中，财政收入多了好几倍。钱是哪里来的呢？嗯，你不觉的最近菜都快买不起了嘛？对了，就是你买菜的钱。未来房地产怎么走？其实很简单。如果我上述观点准确，从决议者角度看，你会让它怎么走？我个人的观点是：保持房地产的稳定，并锁紧大门。因为P民的各种资本已经到场，锁紧大门不准再随意进出是事不宜迟。而锁紧大门的锁其实很简单，简单到你不堪设想。现在实际上已经传出风声了：取消二手房的贷款。注意不是二套房，是二手房。原来游戏还可以这么玩啊！撤消二手房贷款许多人两厢情愿的认为房价立即下跌，我偏偏不这么以为。这完全是从本身的角度思考问题，每次都把政策解读成有利于自己的方面，这显然是不迷信的思考方法。市场发展到2010年的时候可以说才是真正成熟了。这个市场真正沉淀了全民的财富。终结篇：财富的国有化当取消二手房的贷款后可以有效锁逝世大门，解冻房地产，沉淀资金，同时避免房价激烈浮动，最后还可以将刚需赶向新居市场，ZF再取得一笔卖地收入。若是这样的话，到2012年左右恰好又是一个十年，这基本是就是中国发展的一个周期，改变的契机又来了。到那个时候咱们假想一下情形：1.大众收益和付出在十年房地产的发展中每个家庭都有2套或以上的屋子，我这里探讨家庭而不是个人。账面资产百万以上。付出的则是未来十年或20年辛劳工作，还有全家几代人的积蓄。虽然付出了这么多，但每个人都很愉快，因为算算自己好歹也是百万富翁。由于二手房的贷款取消，实际上这个百万根本兑现不了。真是一个胜利的画饼充饥，当年曹操早就这么干过了。2.国度的布局房地产名义使得全民皆富，但造成了很深的社会矛盾是不言而喻的。其中一个矛盾就是穷人与所谓的富人之间的贫富差距。虽然大家都有地方住，没人会住在桥洞里。但先贤早就说：不患寡而患不均。缓解这个矛盾的其中一条道路就是分化房地产，即分为商品房和廉租房。有些先行的城市已经开始着手进行。而廉租房的建设光靠ZF根本不现实，所以我觉的房地产的第二项重磅办法势在必行：征收房产税。这个货色不是为了下降房价，但他可以有效增添房子的持有成本。当持有本钱一高，每个人都可以想到出租本人的房子贴补家用，商品房承当廉租房的义务不再是空想。3.财富的国有化当贫富差距造成的矛盾稍有缓解，ZF可以缓缓淡化房地产，找新的高兴点。而一旦找到新的高兴点则你会发明全民财富都被套在一堆钢筋水泥里了，并且这堆钢筋水泥你只有70年的应用权而已，这就是事实上的财富国有化。从92年南巡讲话，给财富开闸放水，到2012年关闸收回，循环20年。同时可保将来10年社会稳定。而未来呢？党也在摸着石头过河，所以没人知道。。。。。。（完）显示全部 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