商业地产行业和住宅地产行业谁更健康?
列几个我看到的事实:1. 商业地产的年投资回报率一般是6%-10%,但是我所看到的上海住宅项目租售比一般只有1/500到1/600,换成年投资回报率大概是2%到2.4%。不考虑上涨房产本身价格变动因素,商业地产回报率远高于住宅。2. 但是写字楼的价格上涨速度远低于住宅。3. 商业项目转让所承担的税费远高于住宅(多是增值部分的... 展开
列几个我看到的事实:1. 商业地产的年投资回报率一般是6%-10%,但是我所看到的上海住宅项目租售比一般只有1/500到1/600,换成年投资回报率大概是2%到2.4%。不考虑上涨房产本身价格变动因素,商业地产回报率远高于住宅。2. 但是写字楼的价格上涨速度远低于住宅。3. 商业项目转让所承担的税费远高于住宅(多是增值部分的税费,也有持有过程的房产税)。同样是地产,我们可以看到kfs定价时,商业地产按投资回报率来倒推拿地是否值得,有来自市场的约束,而住宅似乎可以不需要考虑未来的租赁收益,只需将土地、建安、税费和利润相加,参考周边房价即可。目前的情况就是,地价高则房价高,房价涨而地价涨,kfs大佬们谈的也是需求如何旺盛,从而房价只涨不跌。假如租金是房屋居住这个根本价值的货币体现,那么:1. 从租售比上,是否可以判断住宅市场存在泡沫?2. 假如存在泡沫,是否是因为住宅项目的交易成本低导致的 ?而商业地产是相对健康的?3. 住宅的租金收益甚至低于同期1年存款利率,长期而言,这样的状况是否会持续?4. 房价和土地价格螺旋上升怪圈的天花板是什么? 收起
陈星似|2015-07-14 14:04 |来自北京市 免责声明:问答内容均来源于互联网用户,房天下对其内容不负责任,如有版权或其他问题可以联系房天下进行删除。