统一不动产登记机关是《物权法》立法中努力要解决的一个问题。由于目前我国大部分地区房、地登记机关分设，各自办理登记，给抵押当事人造成了房、地可以分别抵押的错误认识。有的城市的登记机关或金融机构为了减少日后处分抵押物时产生纠纷，规定了如将房、地分别抵押时，其担保的债权应为同一债权或同一债权人，收到了一定的效果。 实际上，《担保法》和《城市房地产管理法》对房、地产抵押问题作了一致 展开
统一不动产登记机关是《物权法》立法中努力要解决的一个问题。由于目前我国大部分地区房、地登记机关分设，各自办理登记，给抵押当事人造成了房、地可以分别抵押的错误认识。有的城市的登记机关或金融机构为了减少日后处分抵押物时产生纠纷，规定了如将房、地分别抵押时，其担保的债权应为同一债权或同一债权人，收到了一定的效果。 实际上，《担保法》和《城市房地产管理法》对房、地产抵押问题作了一致的规定，即房屋抵押时，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押；土地使用权抵押时，地上建筑物也同时抵押，而并不能分别抵押。 因而，当事人以房地产设定抵押时，无论是在房产管理部门或是在土地管理部门办理登记，在民事上，都应视为房、地均已抵押。有的当事人将房、地分别抵押，并用来担保不同的债权。从表面上看来，是房屋担保一项债权、土地担保另一项债权；而实际上，以房屋担保一项债权时，该房屋占用范围内的土地使用权也随之抵押，以土地担保一项债权时亦同。如果以房、地分别担保不同的债权，由于房、地不可分的原则，也应视为房、地均已抵押，后一个抵押合同设定的抵押应视为房、地价值余额部分的抵押。 如果正确地来理解《担保法》和《城市房地产管理法》的规定，应当将房地产作为一个整体来设定抵押。在房、地管理机关分设的地区，当事人以房地产设定抵押的，在民事角度上看，房屋及其占用范围内的土地使用权均已抵押。 《物权法》草案在对以建筑物设定抵押作规定时，既作了与《担保法》相一致的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物应当一并抵押”。又在该条第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。这一规定将房、地产抵押的关系诠释得更为清楚。房、地应当同时抵押是毫无疑义的，进行登记则是为使这一抵押取得物权的效力。因此，当事人要分别到房、地两个机关进行登记。可能是考虑到这样做对于当事人和登记机关来说都非常麻烦，因而，《担保法》第四十二条第二项作出了“以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”。其立法的本意，是让地方人民政府在房产或土地管理部门之间选择一个部门作为房地产抵押的登记机关。而实际上，大部分的市、县人民政府都规定了房、地部门各自分别管辖房、地的抵押登记。地方政府作出这样的规定，有协调房、地两个部门关系的因素，但主要的原因还是操作中的实际问题。如房、地两个部门都不宜在另一方发的权属证书上作相应的注记，还有一个问题就是登记簿的记载问题。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十条规定：“以担保法第四十二条第(二)项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力”。而对于地方人民政府对登记部门如果已经作了规定，但当事人只到房产或土地一个部门办理抵押登记的，人民法院对这一登记的效力是否还予以确认，并不十分明确，在实际工作中也已经发生过对这一问题的争议。 当事人约定了以房地产抵押，法律也已经规定了房产抵押时“土地使用权同时抵押”、而没有规定如果未到房、地两个部门分别办理抵押登记就导致抵押合同无效。退一步讲，最多也只能是相当于土地使用权价值的部分，债权人不能优先受偿。 对于这一问题，我国著名民法专家王利明教授认为：这是立法上的问题，只能说明统一不动产登记机关是立法中要努力解决的一个问题，而不能苛求抵押当事人。最高人民法院行政审判庭王达博士则认为：当事人以房地产设定抵押时，该项抵押已经涵盖了土地使用权，到房管部门办理了抵押权登记以后，根本没有必要再办理土地使用权的抵押。 按王达博士的这一观点，会不会产生因为没有另行办理土地使用权的抵押登记，公众不知道土地使用权已抵押而导致土地使用权的重复抵押或转让?应是不会产生这种现象。一是有地上建筑物的土地使用权不能单独设定抵押。再是《城市房地产管理法》第六十条第三款已规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”。 因此，以当事人未办理土地使用权的抵押登记，而认定房产抵押登记无效这种观点是站不住脚的 收起
