开发商将土地使用权或在建工程抵押以后，就存在着行使抵押权的可能。开发商如果不按期履行债务，抵押权人就有权行使抵押权，并在处分抵押物时将地上建筑物同时处分。此时购房人虽则办理了预购商品房贷款抵押，但无论是银行还是购房人，其权益都无法得到保障。 《担保法》第四十八条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权 展开
开发商将土地使用权或在建工程抵押以后，就存在着行使抵押权的可能。开发商如果不按期履行债务，抵押权人就有权行使抵押权，并在处分抵押物时将地上建筑物同时处分。此时购房人虽则办理了预购商品房贷款抵押，但无论是银行还是购房人，其权益都无法得到保障。 《担保法》第四十八条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。该条第三款又规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存”。 房屋权属登记应遵循房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则。开发商向客户转让房屋所有权时，土地使用权随之转让。开发商应按《担保法》第四十八条的两款规定办理。 抵押权人是否同意，对预购商品房贷款抵押能否办理并无影响。这一是因为法律没有规定要经过抵押权人同意；二是因为在受偿时登记在前的抵押权优先于登记在后的抵押权。 而作为买房人则不同。在房地产开发商将土地使用权已抵押给银行一事告知买方后，买方如仍愿意购买，则意味着买方愿意承担其有可能不能取得该房所有权的风险。而绝大多数的买房人是不愿意冒这一风险的。假如开发商向客户隐瞒土地使用权已抵押这一事实，这就适用于“转让行为无效”这一规定。买房一方虽然可以追究开发商的责任，但是当开发商无力承担这一责任时，买房人就无法索回或无法全部索回预付的房款。 土地使用权(或在建工程)抵押和预购商品房贷款抵押从表面来看是以不同的抵押物(预购商品房贷款抵押是否是“物”的抵押本身尚有很大争议)担保不同的债权，但是实质上抵押标的物的重叠是显而易见的，后一个抵押权不一定能起到债的担保作用。 《担保法》对预购商品房贷款抵押并没有明文规定，就《担保法》的条款来看，以房屋期权作担保很难说是一种抵押。但是预购商品房贷款抵押又是十分普遍的现象，建设部当初对“预购商品房贷款抵押”作出规定，目的是使购房者能以贷款预购商品房，考虑的主要是购房者的利益。这是立法的初衷。由于一些开发商及金融机构不规范的行为，加上房地产抵押立法上的‘些问题和房地产抵押本身的复杂性(牵涉到开发商向银行贷款合同、土地使用权抵押合同、在建工程抵押合同、商品房预售合同、购房者贷款合同、预购商品房贷款抵押合同等)，产生的纠纷日渐增多，而且处理也非常困难。学术界已呼吁尽快通过立法来解决。 在目前，如果房地产开发商已将土地使用权抵押给银行，而买房人要求办理办理商品房期权抵押时，应作如下要求： 1．向登记机关提交(土地使用权抵押的)抵押权人的书面同意书、受让人承认开发商已将土地使用权抵押的情况向其告知的书面声明； 2．因为开发商转让抵押物所得的价款，应当提前清偿所担保的债权，所以，对已列入转让范围这一部分的抵押权，应由原抵押当事人申请注销。 收起
