一个深圳城市更新项目的决策分析?

问题缘起：最近有机会了解到一个房地产项目，项目在深圳，是一个城市更新项目（具体是工改工）。大概占地面积3万，现在容积率还没定，因为深圳城市更新容积率是由更新实施主体申报，经规土委批准就行，所以也有了我们的问题？一个怎么样的容积率是最佳的决策。在很多房地产项目中，特别是在深圳（房价已经是全国第一了，甚至超过了纽约），很多人都觉得容积率越高越好，因为这样你就可以多建，那就可以多卖，自然收入就上去了。在很多项目中这的确是对的。但是恰恰本项目不是这样，深圳市政府规定，工改工项目销售收入需要与政府分成，这样的意思就是说，你卖吧，使劲卖，卖的越多你交给我的就愈多，真是坐享其成。所以我们项目如果申报容积率过高的话，就相当于给政府打工了。为了不给政府打工，又要考虑项目利润，这样就给我们出难题了。于是今天的问题产生了。——首先，先让我们来看个数据： 收起