开发商借款,签订了购房合同以及借款合同到期还不出怎么处理?

开发商向本人借款30万，当时签订了借款合同，并拿出一套店面低于市场价1/2签订了购房合同并房管局备案且办理了预购商品房预购登记。开发商现在无法还款，楼盘基本建好但也未竣工验收。 请问我该怎样做才能保护我的权益，以“借款合同”起诉还是“购房未交房”起诉？预告登记了有抵押开放商破产的效力吗？