请懂理财的帮我看看,置换购房,怎么贷款比较划算?

目前有一个房，现金150万，房屋市场价格400万左右，现在租同样的房子需要6000元每月，房子还有140万贷款未还，09年买入，贷款2035年到期，贷款的时候利率是3.465%，这是享受09年7折利率之后的价格，所以当时的利率应该是4.95%。目前月供是8400左右，准备置换560万的房子。可选的方案有先出售现在的房子，租2年房，然后去付首付按揭新的贷款，可以享受首套的政策。另一个是觉得现有140万的贷款利率较低，折算回来好像年利率是3.6%（这个我不太懂，是别人这么说的），因此通过现有房屋的净值抵押或者个人贷款，大概6%左右，去付新房的首付。然后等2年后房子交付装修后再把现在的房子出售。想问下这样的情况下，选择哪种更合适，家庭年收入大概结余20万-30万左右，每年通过投资大概收益5%-10%左右。。如果选择第一种，新房的首付支付几成比较合适？如果第二种，现有房子什么时候出手比较合适？以上思路都假定房价不动，因为要考虑房价这个问题就复杂了，谢谢谢谢 收起