问一个卖房交营业税的问题

求助各位: 本人卖房,未满两年,个人唯一一套普通住宅,要交 营业税+个人所得税。 其中营业税是 买卖房价差价的5.45%文字, 我想问一下,买房过程中产生的费用能不能从再从这个差价中减掉呢? 比如买房时所交的契税,银行还贷时所付的利息。。。 这些能不能影响营业税的多少?还是这些费用只能在交个人所得税时减掉? 谢谢!