问问房屋内部认购书有法律效力吗?求大神解答

认购书性质应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。商品房预约合同(认购书)生效后,一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的,应当承担违约责任。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务,认购义务人若无正当理由违背预约合同的约定不履行签订本约义务的,则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿,其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失,并不包括强制缔结本约的责任。因此,绝对有法律效力!!! 收起

在正式房地产买卖合同签订之前,买方一般先与发展商签订购房临时认购书。《认购书》虽然是临时的,但也具有法律效力。《合同法》规定:“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前,又订立《意向书》、《预订书》等的,如确系双方真实意思表示,权利义务内容不违反现行法律、法规的,该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”可见,临时认购书是具有法律效力的,不可随便签订,否则将会严重影响你的利益。签署购房临时认购书之前应注意:要对开发商有个基本了解,做到“一看、二问、三查”。“一看”是看发展商的有关证件及资料,包括营业执照、土地使用权出让合同书及补充协议、该块土地的房地产证、房地产预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。“二问”是在看的过程中,可以对自己不甚清楚或有疑问的地方及时向发展商、代理商的销售人员进行询问。其次,还应当多问问同一楼盘的其他业主,包括不同时间购房的业主,以期核对别人所获得的信息及看法与自己有何不同。在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时,还可向律师等专业人士咨询。“三查”是尽可能多地调查了解发展商及该楼盘的相关信息,包括发展商经营业绩、资金状况、商业信誉、以往售楼纠纷情况等。要细审《认购书》条款。《认购书》中至少应对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定,否则《认购书》没有产生效力的事实基础。实际上,只要《认购书》具备合同主要条款并生效后,在与正式合同没有冲突的情况下,他可以做主合同的补充。如小王买房时与发展商在《认购书》中约定收楼以商场首层销售图纸为准,如不符合上述的情况,则退回所付房款。随后他与发展商签订了《商品房预售合同》并一次性支付房款。发展商通知收楼后,小王发现首层实际情况与《认购书》约定图纸不符,但发展商说《认购书》仅是双方就买卖达成的意向,在《商品房预售合同》签订后,《认购书》无效。发展商的说法是不对的,小王与发展商所签订的《认购书》是有效的。依据我国《合同法》有关规定,《认购书》是双方自愿签订的,内容没有违反法律法规的规定,是有效的合同。虽然双方在签订《认购书》后,又重新签订《商品房预售合同》,但《认购书》与《商品房预售合同》并没有冲突,而且双方并没有确认终止所签订的《认购书》,故此《认购书》应作为双方买卖合同的一部分。发展商违反《认购书》的约定,没有按出售房屋图纸所标明的状况交付房屋给小王,即构成违约,小王最后向法院起诉。法院判决发展商退回小王已支付的房款和利息。 收起

认购书性质应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。商品房预约合同(认购书)生效后,一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的,应当承担违约责任。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务,认购义务人若无正当理由违背预约合同的约定不履行签订本约义务的,则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿,其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失,并不包括强制缔结本约的责任。因此,绝对有法律效力!!! 收起

让每个人平等的提升自我宋作江律师沈阳专业房产律师实务解析1房产律师:房屋内部认购书有法律效力吗?在没有取得商品房预售许可证的情况下即开始在一定范围内开展“内部认购”活动,与客户签订商品房认购书,这种认购书是否具有法律效力呢?有人认为,根据《城市房地产管理法》第四十四条规定,预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件,取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。《合同法》第五十二条规定,违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此,未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同,自然无法律拘束力。另有人认为,认购书不等于预售商品房,开发商虽然不具备预售商品房的资格,但其约定将来某个时间里定约并不违反现有法律。【律师分析】首先,前边已经反复谈到,认购以“谈判和签约的行为”为标的,以“固定交易机会”为目的,并不是以“商品房”为标的,直接追求交易成功,不需要行政管理部门授予特殊的资格。其次,承认内部认购的法律效力,符合契约自由的法律原则,且即便开发商无法及时取得预售许可,或在不具备预售条件的情况下与客户正式签约,其也应当承担认购书可能被解除、承担违约责任或商品房买卖合同被确认无效的后果,认购人的权利有办法得到充分保护,预售制度也不会因为“认购行为有效”而被规避和破坏。【商品房的认购、订购、预订等协议的法律效力】让每个人平等的提升自我宋作江律师沈阳专业房产律师实务解析2《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出,认购书“认定为”预售合同应具备两个条件:其一,具备商品房销售合同的主要内容。哪些条款是主要内容《解释》并没有明确。现行法律中,只有《商品房售管理办法》第十六条中提到了商品房买卖合同应当具备的主要内容:(1)当事人基本情况;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)产权登记有关事宜;(11)争议的方法;(12)违约责任;(13)约定的其他事项。审判实践中,一般认为,十六条的(1)至(10)是买受人能够圆满地对商品房占有、使用、收益和处分的必要条款,原则上不能缺失。其二,出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款,也包括部分购房款。那么,《解释》将具备上述两个条件的认购书“认定为”商品房买卖合同,是不是在否认认购书与商品房买卖合同之间预约与本约的关 收起