重庆房价能涨多少?

肯定超过一万,请看部分报道: ........冯永忠:算下来楼面地价就达到4千多了。那么像在观音桥这个地方,如果按照住宅地来算,重庆这边一般来说住宅项目他的建安成本可能控制在1300左右,那么按4500加上1300就是5800,那么我估计这个房子应该是在7000-8000以上了。 香城故事:这个肯定不止。这个房子那天拍下来,这块地我很清楚,当时这块地拍下来,一算楼面价是差不多5千块了,按照通常的做法,整个北滨路的房价现在的成品房的房价不上5千,那么这个地价就卖了5千,按照这种操作方式他最后这个房子开出来肯定是1万以上,肯定会超过1万。我当时给他感性的认识第一直觉就是这个房价均价一定会上12000。第一个问题他的风险会拉大,风险拉大就要求开发商把利润拉大,这可能是一个互动的,第二点就是他拿到一个天价的地,他一定要做一个天价的产品,我就做市场上唯一的这么一个好产品。 ......香城故事:重庆这个房子比较奇怪,就是贵的东西一定卖得掉,阳光100怎么说15000还是太贵了,但是他还是卖掉了。 冯永忠:重庆市场太均衡了,他的房价没有一个阶梯分布,应该在这样一个直辖市里面,他的房价应该有一个高端的房价,在北京这个城市可能1万块钱属于均价了,那么在这个区域他可能卖到4万多。那么重庆这几年随着房地产的发展,我觉得应该要出现1万以上的住宅,然后也有8千的住宅,也有6千的住宅,也有4千的住宅,这样的房地产价格体系下来以后,才可以有多种的选择。为什么很多人看好重庆的地产市场,就是因为它没有一个价格区间,很多楼盘的心理预期超过他们的心理预期,他看完一个项目,这个项目按我理解应该是在7千块钱,应该只卖6千或者5千,这个在外地人来重庆购房的心理当中表现得特别明显。所以我觉得重庆适当的出现一些高价值的楼盘我觉得是不足为怪的,而且应该有这样一种市场的引导者。 .... 冯永忠:我觉得最主要的一个原因就是涨价的开发商对他的楼盘的整个价值的预期跟市场的这种迎合度达到了高度的一致。这是最主要的原因。比如阳光100,或者财富中心,他们项目本身在区域市场当中还是算不错的,或者规划、产品也好,他是认同的。那么在产品销售速度上,可能阳光100原来销售的速度,他们是有控制性的来销售,那么在这种情况下,他觉得他不断有客户来迎合他这个市场的时候,而且整个市场刚好有利好消息进来的时候,他会逐步逐步的来调整它的价格体系。而且价格体系的调整对他的客户的影响度不是很大的时候,他这种调整的力度会越来越大。因为这种房子他的资源绝对是有限的,如果他是大盘,比如说他可能还有1千亩,还有两千亩未开发的情况下,我相信他不会再这个项目上一下子来大幅度的提升。阳光100目前提到12000的样子,可能也就是他某一些局部的房源可能有比较得天独厚的观江、观景的这样一个价值在里面。 张晓晖:就是卖它的绝版。 冯永忠:而且这个价值能够得到市场的认同的时候,开发商的心理是非常稳定的,他的价值的最大化的需求是非常强烈的。因为这个房子卖完,就没有了。后期的开发的产品对他现有的产品影响会很大。 主持人:这个方面我们了解到的情况,从外地购房人的角度来看,阳光100,他有12000块钱的房子,但是他并不是所有的房子都是12000,他最大的优势就是在于两江交汇,能够看到两江交汇的就是他最贵的房子,那么不能看到两江交汇的房子相对来说价格低很多,那么购买这些景观不是最好的外地购房者可能购买的比例还比较大,那么张晓晖你们家乡有没有大河的这种景观吗? 张晓晖:因为我们是鱼米之乡,这种长江交汇确实比较少,但是由于我们是鱼米之乡,这种小河还是有,那么靠水的地方就是比较好的位置。根据我们那边那些做生意的老板的经验,临水的地方,他们都会选择在这个地方来购买。在重庆我印象当中做生意的老板也很多,包括浙江商会,他们也可能会充当购买这些房子的生力军。 ...... 冯永忠:可能在2003年或者2004年,或者重庆直辖以后,基本上房地产开发这块对整个市场需求这块实际上我在主城有一套住房就OK了,那么随着2003年一些大的开发商进入,包括重庆当地的品牌企业,包括金科、龙湖,他们在产品开发上面又向前走了一步,在绿化、在品质上,龙湖西苑和水晶郦城的差别就非常大。那么人的消费心态也是这样的,当他解决温饱的时候,他解决住房的时候,他可能需求更多刺激的东西,他不在于住房的本身,而在于能够看到江景。我们以前的酒店很可能就是卫生间和淋浴房,为什么现在做到有玻璃隔开的,有窗帘拉开,然后我在洗浴的时候还能看到窗外的江景。实际上这个都是消费了最基本的层面之后,他还有一些附加的东西。因为重庆的江景房因为资源丰富,而且重庆人又长期生活在大江大河之上,比如说沿着青岛海边的房子那是特别特别贵的,都是2、3万,我想外地人看到这样一个楼盘的时候,他的心里他肯定不会讨价还价,这个价格这么低,他肯定会买下来。那么外地开发商进来的时候,他觉得住房的均价超不过4千或者5千,如果不超过4千的时候他可能会定价定在3800,这是他的产品的资源跟附加价值上面挖掘不够,那么经过这一轮外地的投资者进来,加上重庆整个城市越来越好了,那么住在这样一个楼盘上面刺激性更多了,他就会去买。他会去买肯定是已经超过他现在居住的惯性了,他觉得要买一套更刺激一点的房子,包括北京、上海,为什么会卖到1千万,一个亿,包括有些房子卖到4千万美金一套房子,就是亚运村边上,一套房子卖到了4千万美金,为什么?这种消费心理已经超越了他基本生活物质需求方面的东西。 收起