近年来,随着房地产市场的快速发展,各商业银行的个人住房信贷款业务迅猛增加,个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。仅以×××为例,截至2005年6月末,全市个人住房贷款余额已达341.66亿元,比年初增加35.62亿元,占全部贷款余额的比重已达8.27。造成此项业务如此快速发展的原因之一是,由于商业银行对资产风险的重视程度逐年提高,因此,将个人住房信贷业务视为低风险的信贷品种,作为信贷业务扩张 展开
近年来,随着房地产市场的快速发展,各商业银行的个人住房信贷款业务迅猛增加,个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。仅以×××为例,截至2005年6月末,全市个人住房贷款余额已达341.66亿元,比年初增加35.62亿元,占全部贷款余额的比重已达8.27。造成此项业务如此快速发展的原因之一是,由于商业银行对资产风险的重视程度逐年提高,因此,将个人住房信贷业务视为低风险的信贷品种,作为信贷业务扩张的重点大力进行拓展。 然而,个人住房信贷业务真的是风险极低吗?不可否认,从短期来看,个人住房贷款可以说是商业银行资产类别中质量最高的贷款种类,仍以×××为例,截至2005年一季度,全市个人住房贷款的不良率仅为0.7,低于全部贷款不良率6.xxxx百分点。但是必须清醒地认识到,在当前特定的金融市场环境下,个人住房信贷业务并不见得就是商业银行的低风险金融产品,在特定意义上说,这项业务所面临的潜在风险还要高于其他贷款种类,如果商业银行不能对当前个人住房信贷业务所面临的风险进行有效识别和控制,盲目乐观地快速扩张,不久的将来个人住房信贷业务将可能成为商业银行一个不容忽视的风险源。下面,就其发生风险的可能性进行简单的分析。 一、个人住房信贷业务的风险分析 从目前的情况分析,商业银行的个人住房信贷业务主要存在以下四个方面的风险: 1.商业银行的流动性风险 商业银行的流动性风险具体表现就是资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需求,又缺乏及时融入现金的手段和渠道。我们知道,商业银行的个人住房信贷业务尤其是个人住房按揭贷款一般期限较长,最长可达30年,如果商业银行的这类中长期贷款快速增长,同时占比迅速提高,而作为其资金主要来源的存款又多以短期为主,逐步形成商业银行资金来源的短期化和资金运用的长期化,出现资金期限上的错配,造成商业银行的流动性风险。 当然,商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的,但这个缺口应当控制在一定的比率范围之内,并对其进行管理,这就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到18—20时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。 2.房地产商转移的融资风险 房地产行业是一个典型的资金密集型行业,对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。因此,作为经营房地产业务的商业银行必须对房地产开发贷款风险程度相对较高有清醒的认识。正是由于这种风险收益特性,中国人民银行与2003年6月下发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),对房地产信贷业务提出了更高的监管要求。但是,由于商业银行将个人住房信贷业务作为积极拓展的业务领域,甚至为配合竞争给与其种种优惠,使其在消费信贷中的比重逐步增大,一些房地产开发商就利用了这些条件,以合规或者不合规的方式将个人住房贷款变为房地产开发企业的融资渠道,使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移,代表性的现象就是“假按揭”,开发商串通一些“假购房者”以这种方式骗取商业银行的“按揭”贷款,达到为企业融资的目的。 3.个人信用风险 当前个人信息管理状况,使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看,个人住房贷款的借款人可能存在以下两种情况:一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还商业银行贷款,被迫违约放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险;二是借款人可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。 个人住房信贷业务属于中长期信贷,其还款期限通常要持续20-30年左右,在这段时间中个人资信的状况面临着巨大的不确定性,信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生,往往可能转化为商业银行的信贷风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层,这种中长期内的风险尤其值得关注。 4.贷款操作的风险 从个人住房信贷业务操作风险的角度看,由于缺乏必要的相关法律约束,再加上各大商业银行之间激烈的竞争,房地产信贷部门有时为了扩大业务范围,竞相降低贷款人的首付比例,甚至出现“零首付”,同时放松贷款人的审批条件,或者没有严格执行抵押住房登记制度,贷款的前台、中台和后台没有进行责任上的严格区分,对客户的资信情况没有进行严格把关。 从当前的情况,各商业银行在同一城市经办个人住房信贷业务的网点偏多,在授权不严格的情况下,贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请住房贷款,一旦贷款人无力偿还,商业银行的资产风险陡然发生。 由此可见,个人住房信贷业务的风险并不是极低,但是,风险也不是不可防范的。在我国,个人住房信贷业务开展的 收起
