当前,二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。无论是对买方还是卖方,这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。 1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时,以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的避税方式,也是目前较严重的避税方式之一。其做法是:在二手房转让过程中, 展开
当前,二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。无论是对买方还是卖方,这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。 1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时,以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的避税方式,也是目前较严重的避税方式之一。其做法是:在二手房转让过程中,买卖双方及中介公司签订两份合同,一份为真实成交价格居间合同,用于付款结算,通常由中介公司见证;一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议,用于申报纳税,由房管部门见证。 风险分析:对卖方来说,因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的,买方有可能根据低报的过户价格来付款,不愿意再按照原购房价格成交,造成卖方利益受损;对买方来说,低报过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时,先行做低的过户价将拉大买卖差额,反而增加再次出售的成本,同时银行贷款的实际比例也会因此而降低。尽管“高买低报”对买卖双方都存在风险,但为了少纳税,此做法仍屡见不鲜。 2.延期过户。 此种方法为主要针对营业税的避税方式。其一般做法是:买卖双方在达成购房意向之后,首先签订一份购房合同,规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后,卖方先将房屋交买方使用,等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后,双方再将房屋过户。为了交易有所保障,买方一般会在合同中提出一些保障条款,如将房产证交买方保管等。 风险分析:一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现价格上的大幅波动,无论是大涨还是大跌,都会有很大一部分卖方或买方选择“宁可赔付违约金,也要终止履行合同”,从而损害被违约方利益。另外,一旦税收政策出现较大波动,双方对新产生的税负不能达成一致时,也将不得不解除合同,承担和付出较大的机会成本。 3.先租后买。 这种方式是延期过户避税方式的进化版本,两者在本质上是一样的。其一般做法是:在减免税要求的年限未满的一段时间内,买卖双方再签订一份房屋租赁合同,约定将租金抵消到以后交割的房款里,使得买方同时成为了房屋的承租方,在该房屋未来交易时拥有优先购买权。 风险分析:由于在较长时间内无法办理交易过户手续,所购房的产权并不是买方的,买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内政策再次发生变化,对于买卖双方的风险都将会很大。同时,双方又增加了租赁合同关系,违约成本将更高。 4.假赠与。 这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后,先私下签订一份买卖合同,之后再到公证处办理房屋赠与合同,声明卖方无偿将某房屋赠与买方,以未发生金钱交易为名,规避营业税及其附加税费。为保证交易资金安全,双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户,直到过户完成后卖方才能将房款取出。 风险分析:这种方式从法律角度看,完全属于一种逃税的违法行为,买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护,反而会在有关部门认定存在相关违法事实后,还将被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户,将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税,交易成本会更高。 5.虚报唯一住房。 北京对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税,但有关部门未对“唯一住房”作出明确、具体的界定,因此在实际操作中难以甄别纳税对象是否真正属于生活唯一住房,造成征税部门只能被动依赖于纳税人的自行申报。 应对二手房交易避税手段的对策 上述种种二手房交易避税现象,不仅为买卖双方埋下了经济纠纷隐患,扰乱了二手房交易市场秩序,更违反了国家税收法律,导致税负不公,必须多措并举,减少和控制此类现象的发生。 1.完善机构,实施房地产“一体化”管理。应完善机构,充实契税征收人员,对二手房交易实施“一体化”管理。在机构完善和人员充实后,可设置三个工作组,一是调研组,主要负责对房屋交易情况的市场调研、税收情报交换、房屋交易申报和开发商批量申报征收,跟踪掌握房屋交易市场动态等工作,提供决策参考;二是征收组,主要负责办理窗口的各项税收征收工作;三是综合组,主要负责内部工作协调、减免审核、数据及资料交换、票证管理、契税咨询和档案管理等,以此逐步建立长效管理机制。 2.完善政策,制定完善科学的计价体系。针对“高买低报”现象,一是出台价格申报细则。相关部门应尽快研究、出台房地产成交价格申报实施细则,完善当前房地产成交价格申报工作机制。二是因地制宜,建立健全核价体系。三是调整房产交易税费计征依据,对二手房个人所得税、土地增值税直接采用核定征收法征税。 3.规范运作,建立健全高效的征管机制。一是进一步加强业务培训,提高征管水平。二是选聘部分房地产估价专业人员,为征管一线提供专业咨询。三是探索建立公示制度,即价格申报公示制和纳税评估公示制,让二手房交易买、卖双方的申报价格及征收机关核定的计税价格信息更加公开、透明,接受社会监督。 4.广泛宣传,引导确立健康交易心理。广泛利用媒体、标语、发放宣传资料等形式,向社会公众广泛宣传房地产买卖的有关政策、法规。通过告知买卖双方的权利与义务,事先提示各类交易风险,提高消费者的依法纳税、产权维护和自我保护意识 收起
