浅谈房地产二级半市场一、定义 关于二级半市场的定义,说法不一,比较通行的解释是,二级半市场又称作空置商品房交易市场,是指介于二级市场和三级市场之间的投资、消费交易市场。处于这一级市场的商品房,不同于二级市场的增量房,它已经淡出流通领域,但是也没有被使用;同时它又以崭新的面貌、新楼的性能与三级市场的二手房相区别。二级半市场包含的范围比较广,例如尾盘、抵建筑款房、投资客手上的盘源等等,但凡不是新盘开张 展开
浅谈房地产二级半市场一、定义 关于二级半市场的定义,说法不一,比较通行的解释是,二级半市场又称作空置商品房交易市场,是指介于二级市场和三级市场之间的投资、消费交易市场。处于这一级市场的商品房,不同于二级市场的增量房,它已经淡出流通领域,但是也没有被使用;同时它又以崭新的面貌、新楼的性能与三级市场的二手房相区别。二级半市场包含的范围比较广,例如尾盘、抵建筑款房、投资客手上的盘源等等,但凡不是新盘开张或单个旧房交易,都可纳入此列,或者拿“批量盘”来形容更贴切一些。 二、“二级半市场”房屋来源 “二级半市场”房屋产生的原因是多方面的,主要有以下几种:一是因为朝向差,楼层差,景观不理想,户型不合理等造成卖不出去的少量单位;二是开发商留作自用或留作日后出租的房屋;三是开发商在楼盘发售前期预留的一些精品单位,由于种种原因,在销售后期拿出来销售的少量房屋;四是购房者预订后又退订的房屋。 三、关于二级半市场的一些认识 1. 尾盘≠滞销盘。尾盘是整体物业在阶段性销售过程中,因受各种营销矛盾的影响,暂时未被市场所接受的部分剩余物业产品。大凡新楼销售到70—80%时,都会经历一个销售迟缓阶段。但尾盘不一定就滞销。决定楼盘销售业绩的因素很多,楼盘自身的质素、消费者的需求、价格、竞争环境、营销策略、销售管理等任何一个环节都有可能成为销售的瓶颈。因此,不能武断的把尾盘等同为滞销盘。 2. 存量物业≠差房子。二级半市场的另一大类产品就是(成批)存量物业。其成分相对复杂,有可能是开发商为了融资抵给银行、金融机构、企业或个人的;也可能是法院裁决转让的;或者是机构、个人投资者需要转让的商品房。显然,此类物业既包括一手房也包括二手房,一般都具有较高质素,因其业主不具独立销售的能力,须借助于有实力的中介结构。 3. 二级半≠大甩卖。决定二级半物业销售前景的因素很多,只要找出阻碍销售的关键因素并化解之,采取整套有效的销售策略,就能保证项目的成功。价格固然是房地产市场最敏感的因素,但大甩卖并非必然选择,有时可能会起相反作用。 四、“二级半市场”营销的优劣势分析 1. 优势分析 ① 现房、面积、质量等方面有保障,避免了施工造成的风险。 ② 社区配套设施、物业管理相对比较完善。 ③ 价格制定较灵活。新的《物业管理条例》规定:“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业,物业费用由建设单位交纳。”这就意味着开发商必须为空置楼房缴纳物业费,此时开发商对房价的要求可能会有所降低。 ④ 可以吸引短期投资客。 2. 劣势分析 ① 每个楼盘的数量都不多,很容易让消费者误认为是次品楼。 ② 房源分布零散,不利于广告宣传。 ③ 部分房源存在缺陷,筛选难度大,需要较高的专业知识。 五、“二级半市场”操作的基本要求 二级半市场作为一种独特产品区隔的市场,其市场操作有着本身的要求。 1. 推广费用限制。项目的整体推广是根据销售的进度进行安排的。前期的市场判断决定了项目的整体走向,预热期、强销期、热销期占用绝大部分推广费用,包括报纸、路牌、售楼处装修、样板房、展示板、模型、现场条幅、宣传折页等。分阶段按比例的推广投入使后期的推广费用受到极大的限制,快速的市场变奏常常使前期的预算安排必须根据实际情况做出调整。为适应激烈的竞争,调整的结果常常是加大前期推广费用的投入比例。而超计划的存量使后期推广费用极其有限,如媒体选择、现场重新包装、信息发布、团队组织等。 2. 高效信息传导。推广费用的限制对信息传导的效用提出更高的要求。在前面多媒体运用、多层面覆盖、多渠道宣传的背景下,成型物业的目标客户重新定位、搜索与锁定,需要更加深入了解特定受众获取信息的习惯。在有限费用的情况下以期获得最高的影响力。专业宣传窗口,高覆盖面,专业性操作,迎合受众获取信息的习惯成为“二级半市场”高效信息传导的基本要求。 3. 精英销售团队。可替代产品的存在,激烈的市场竞争环境,使客户对特定项目产品的需求弹性大大增加。销售团队的专业知识,交易经验,把握客户和锁定客户的能力往往决定销售的最终成败。俗话说,“王婆卖瓜,自很高兴回答楼主的问题 如有错误请见谅 收起
