宏观调控影响不大 国家对房地产行业的宏观调控始于2003年,2005年上半年是政策出台最为集中和最为严厉的时期。这些政策出台的主要目的是力图解决当前一些地区存在的房地产投资规模过大,商品住房价格上涨过快,供应结构不合理,市场秩序比较混乱等突出问题。 回顾2005年全年市场表现,可以认为宏观调控在华东等地区产生了十分明显的效果,而在北京虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛,但总体而言政策影响并没有预 展开
宏观调控影响不大 国家对房地产行业的宏观调控始于2003年,2005年上半年是政策出台最为集中和最为严厉的时期。这些政策出台的主要目的是力图解决当前一些地区存在的房地产投资规模过大,商品住房价格上涨过快,供应结构不合理,市场秩序比较混乱等突出问题。 回顾2005年全年市场表现,可以认为宏观调控在华东等地区产生了十分明显的效果,而在北京虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛,但总体而言政策影响并没有预期的大(见图1-1)。据北京市市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看,1-10月北京市全市期房价格同比上涨21.4%,普通住宅的价格涨幅也达到11.3%;另据预测,全年商品房的交易量也会比2004年有所上升。这主要是由于北京市场刚性需求的特点造成的。 政策跟进 细则尚待落地 政策的具体实施细则是其达到调控效果的重要基础,然而由于本次调控出台政策密度很大,加上涉及到的部门较多,因此各项措施的具体落实还需要一个过程。特别是目前很多政策措施尚未达到可以实际操作的阶段,还需要进行相应的细化工作。例如: (1)普通住房标准制定及其优惠措施的细化。2005年北京公布了享受优惠政策的普通住房标准:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。此后出台的补充通知划定,已购公房、危改回迁房等六大类具有保障性质的住房首次上市交易,也可享受免征营业税的优惠。2006年,不排除出台其它普通住房标准的细化条款和优惠措施的可能。 (2)银行按揭贷款的细则。121文件中提出对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的贷款业务进行限制,但当时并没有出台具体实施细则;2005年3月央行调整房贷利率针对这一限制的措施也仍然未全面落实;针对政策对供应结构不合理的调控,预计2006年银行系统将有具有实施力的细则出台。 然而上述细则的出台不会对市场产生较大的消极影响,比如银行出于自身商业利益的考虑已开始有相对放宽贷款的趋势。相对而言,可能更应关注的是二手房市场的政策细化动向。 二手房税收政策值得高度关注 二手房转让征收个人所得税,是一个相当复杂的问题。政府在制定相应政策及实施细则时,既应充分考虑二手市场的培育,成为一手市场的有力补充,又要打击过度投机行为;既要考虑现实情况,又要兼顾历史遗留问题。由于相关政策的出台,不仅会对二手市场产生一定的影响,甚至会波及到一手市场的交易和价格变化趋势,因此值得业内高度关注。 收起
