我想买二手房请哪位朋友给我说一下买卖的程序

三、签定执行合同,为避税收不实报价 二手房交易莫签“阴阳合同” 近期,南京市地税部门和房管部门连续接到多起举报二手房交易中不如实申报成交价格而导致的涉税案件。地税部门正在对这种恶意偷、逃税费的行为进行调查处理。税务部门和房产部门同时提醒市民,二手房交易价格不如实申报风险大。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定:国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民ZF规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。现在有极少数房屋所有权人为达到逃避二手房交易所涉及的营业税等地方税收或骗取银行贷款的目的,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同,并以假合同到南京市房地产交易登记中心进行交易登记,这种做法蕴藏着极大的风险。 首先,对于想偷、逃税的房产交易当事人来说,这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的构成偷税罪。其次,对于购房人来说,二手房交易中不如实申报成交价,将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。比如,购房人实际以50万元的价格成交,却只取得1万元的购房发票,再转让时购房成本只能以1万元计算,会导致其相关税赋的大幅增加。另外,根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷,导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。据悉,对于二手房交易中不如实申报成交价,恶意偷、逃税费的行为,南京市地税部门将与房产部门密切配合,制定严谨的制约措施,从源头上杜绝二手房交易价格的不实申报。 收起

手房钱款交割四种方式最安全 日前,合肥市惊爆出桃园房地产经纪公司携公司客户4000多万元房款一夜蒸发事件。此前京城房地产中介“坚石”携款案终于尘埃落定,相关受害人得到了赔偿。但二手房交易市场的资金安全问题并没有得到有效解决。一些中介截留客户房款挪作他用进行短期投资的事还很普遍。那么,选择哪种方式最能保证钱款的安全? 专家提出,有四种安全的钱款交割方式。第一种,买卖双方直接交接。就是购房人与房主谈妥成交价格并签好买卖合同后,购房人将钱存在存折上,在约定时间同房主到房地局办理房产过户手续;在完成房产过户之后,购房人与房主一同到开户银行将钱存入房主的账户。 第二种,通过公证处交接,这种方式也称为公证处提存。交易双方共同到公证机关办理房款公证,买方将房款交由公证处代管,卖方在与买方签约登记后,依有关凭证到公证处取款。由于公证处是较有公信力的部门,在公证处的监督下交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。目前北京兴业安居房地产经纪公司便采用此种方式。第三种,通过律师事务所交接。即交易双方通过律师所签署合同,然后购房人将钱款存入律师事务所,待办完过户手续后,再由律师事务所将钱转付给房主。第四种,通过银行托管交易资金或由银行为个人出具履约保函。这种方式是通过银行作为居间担保方托管交易资金,或为交易双方出具履约保函来负责二手房交易过程中的钱款安全;如因购房人没有履行合同义务,房主可按履约保函约定索赔,经由银行确认后由银行直接支付索赔金。 专家建议说,如果交易方愿意承担一定的费用,可以考虑公证提存、银行担保、律师监管等第三方担保的形式。另据专业人士建议,消费者在进行二手房交易过程中一定要到能进行“透明交易”的品牌中介公司进行交易,买卖双方见面有效杜绝了中介公司“欺上瞒下”行为,并且签署三方居间合同,杜绝了中介公司“囤积现金”、“赚取差价”、“携款逃跑”现象的发生,同时有效保证了二手房交易的安全可靠性。 收起

三、双方确认房价 购房宝典:购买二手房的经典杀价方法 如果你没有住房,急需买房,给你一招非常有效的杀价方法。 现在房地产商和炒家已经开始担忧和害怕了。他们害怕今天不尽快抛出,可能明天会跌得更惨。现在市场已经反映出这一现象。各地的房屋中介机构抛房大量的增加,买房者大幅的减少。成交量大幅下降。 另外一个现象是房产商已经开始痛苦的挣扎,希望通过各种手段宣传房价还要上涨,并且希望各地ZF支持房价的上涨。但是他们过去违法违规的炒房行为已经曝光,要继续掩盖事实已经不可能了。房价大幅下降是对他们过去行为的自然惩罚。 因此一定要抓住抛房者的心理状态。采取下面的方法。 1.多到几家房产公司和楼盘去看,多比较,不要相信销售人员的话。2.要买现房,不要买期房,因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间,心里非常着急。现房房屋质量可以观察。最近一个月许多过去已经卖完的楼盘又重新开始销售了就是一个很好的例子。 3. 针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价,先杀25%-30%,可能他们会说你乱砍价,不要理会他们,你只要留下自己的电话号码,他们会打电话找你的。五六年前房价没有恶炒的时候,买房就是这样的。完全是买房者说了算,今天买房市场又回来了。另外,要多走几家,最少也要走10家到20家楼盘。因为买房是一辈子的事情,杀价25%得到一套房子是值得的。 4.你到房产中介商那里,千万不要与中介商的销售员多费口舌,一定要直接与房主沟通,因为房主是最急需抛房的人。也是采用先杀25%-30%的房价,然后让他们打电话找你。千万不能自己先着急,当然这个杀价是比较了目前同类型房的平均房价基础上的。 `5.通常房主为了尽快销售出他的房子,你可以砍掉20%左右的房价。因为到了今年年底,房价一定会下降40%-50%。那时候,他们的损失就更大了。这房价到底会如何谁都不好说,才有了这么多的观望者。暂且不论房价会不会降,上面这位网友的杀价方法倒是值得一试,大不了换一家房子呗。 收起

买房是件大事情 二手房产权状况查询要"三步走" 买房,已成为所有人关注的一件大事,房子的位置,房子的价格,房子的大小,小区的环境,开发商的品牌等等是每个购房者关注的,但最重要的还要了解房子的产权状况。买房产要投入相当大的一笔资金,因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素,否则稍有不慎,购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误,了解房屋的产权状况,则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知,不但可避免受到可能的坑害,而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。 要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格,例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源,查验的具体方式是查验产权记录。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况,至于该房屋在经营过程中发生债务和责任,则必需查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押,房屋是否被法院查封等。总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两相对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。 收起

二、审核房屋产权 常识:辨别产权证真假 1992年建设部就曾要求全国各城市使用统一标准、格式的房屋产权证。但当时,并没有对房屋产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所表注的字体、字样、字号做统一要求。只是对所发放的房屋产权证的内容重点做了要求。因此,直到1998年1月以前,全国各个城市所发放的房屋产权证的颜色、大小、格式都不尽相同。那么,我们应该如何正确区分房屋产权证的真伪呢?1998年1月起,北京、上海、天津等全国各大城市率先使用由国家建设部统一制作的房屋权属证书,而其他的城市也于2000年7月1日前陆续使用。为维护房地产权利人的合法利益,维护房地产市场秩序及房改工作的顺利进行,国家建设部决定采用统一的房地产权属证书,由中国人民银行北京印钞厂独家印制。分为《房地产所有权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》。《房地产所有权证》的特征如下: 1.建房注册号:由于新证由建设部监制,建设部对每个能够发证的市、县发证机关都进行了注册登记并予以编号。在辨别时注意该产权证是否有编号,而这编号是不是建设部公告的全国统一的编号。 2.发证机关盖章:法定的发证机关是各市、县房地产管理局,而房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印。印迹清晰、干净,印色均匀。 3.团花:在封面里页有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花,线条流畅,纹理清晰。 4.暗印、水印:宋体"房屋所有权证"底纹暗印,将纸对着光线处可见高层或多层水印房屋。 5.用纸:浅粉色印钞纸。 6.编号:在"注意事项"页的右下角,有印钞厂的印刷流水编号,同一发证机关的权证号码是连续的。 7.发证编号:在首页花边框内上端有由发证机关编制的权证号码。此号码与发证机关的登记簿册、挡案记载相一致。业主可电话查询。 8.花边:在首页,即发证机关盖章页上有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框,花纹细腻、清晰。9.封皮:材质为进口涂塑纸,封面上部印有中华人民共和国国徽,下部第一行字"中华人民共和国"是用圆体字印制。第二行字"房屋所有权证"是用黑体字印制。 收起

了解行情 勿匆忙下定 要了解该地段或者该小区的二手房的价格,买家可以先在报纸广告中,对比各个中介所有该地段或者该小区的相似的房屋价格,在已经有了心理预期价格后,再向该房屋周围的邻居以及社区的物业管理公司,了解之前卖出的一些单位的价格,就可以了解自己看中的房屋大约的价位了。一般来说,和中介公司侃价是绝对必要的,而且,一定要要求中介公司带卖家一起来谈价格,有些中介公司千方百计不让买卖双方见面,结果,用高过卖方开出的价格,卖给买方,自己取得中间的差价。虽然二手行业竞争越来越激烈,但吃差价这种行为还会时常发生的。为了避免买贵房屋,买家就一定要事先了解清楚该地段,该社区房屋的均价了。 收起

由于文件上传的原因,需要分次传递,请注意一、买方买房看房专家支招:选购二手房三项基本“看点”解忧愁 不同类型的人购买二手房的初衷不同,在选择时也会有所区别。二手房比新房带有很浓的投资色彩,在选择时更应该注重其投资性能。要选一套既能自住,又能为日后带来最大利润的投资型二手房,什么样的二手房具有投资性能?鉴于此,房产经纪公司的人士提出三项关注要素:第一是质量,第二是户型,第三是位置。 一看质量 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素,二手房与新房相比更要重视。新建商品房因为技术和材料优势,质量一般不会有什么问题;但有些二手房可能由于使用时间长了,主体结构是否遭到破坏、管线是否老化、卫生间和厨房的防水防火性能如何,这些都是需要了解的质量问题。 x-0如果房屋质量能过关,其所处地理位置就要好好考察一番了。将来房子能否顺利租出去或转手,关键看其有没有升值潜力。对于新房来讲,一个好位置并不能代表一切,还要看房子的综合素质如何,但是二手房建成年代比较早,无法追求生活舒适度,只能提供生活方便度,好地段就意味着拥有完善而成熟的周边配套设施,不用为购物、交通、医疗、教育等发愁。 二看户型户型的千差万别,需要在选购时格外关注。个人购房时代的到来使消费者对房子越来越挑剔,因此开发商的房子也越建越好,但多数二手房是单位福利分房时代的产物,户型不合理,要么通风采光不好要么室内空间浪费严重,这样的房子可能购买时会相对便宜几万元,但住着不舒服出租也无法获得一个好价钱。另外目前租赁市场上,一居室、二居室相对出手会快一些,越大的房子所面临的租户群越小,这也是在选择时要注意的一个问题。 三看位置 对于纯投资型的购房者来说,应该选择在中心商圈购房。对于先自住再投资的购房者来说,倒未必要去几个圈中扎堆。尤其是现在家庭积蓄不多的年轻人,虽然几年后随着经济收入的好转会把小房子换成大房子,但至少还要住几年。考虑到孩子入托、上学的问题,学院区的房子或者是教育条件较好的区域,应该是首选。 这里要提醒一点的是,买房出租属于长线投资,一定要有好的心态,因为有时自己的预计回报率与市场回报率会有一定的差别,租金不会每年都保持不变。特别是随着商圈效应的不断加大、大小投资者的不断增多以及其他的未知因素都会对收益造成很大的负面影响。另外,由于租户相对流动性大一些,以一套房子出租30年计,可能其中要换十几位甚至更多的房客,无疑在了解房客基本情况方面要多花一些时间。 收起

二手房购买前 调研工作须加重视 买房前,一定要做好前期的调研工作,切不要冲动,买了让自己后悔的房子。一般来说,在看到比较合适的房子后,买家应该先冷静地从房子的产权、目前业主居住时期的状况和市场价格等几个方面进行调查。其实,这些调查工作并不会花掉买家太多的时间,却可以让买家在真正交易时,能够买得放心,以后住得安心。先查房子 身世是否“清白” 有关人士认为,产权证是业主对物业拥有占有、使用、收益等权利的证明,具有清晰明确的法律效力。在新政策实施后,买家买房,以及卖方卖房的税费缴纳的标准,更与房产证登记的时间紧密关联。所以市民在购房前,不仅要向业主提出查看房产证原件及共有权证的要求,还可到市国土房管局查询该物业相关情况,以保障自身的利益。 旁敲侧击 避免买到“凶屋” 买家在看中某套物业之前,可向该物业附近的邻居了解之前业主居住时的状况,也可向小区的保安了解该单位的情况。如发现卖家身份不清,而且经常有奇怪可疑的人出入该物业的话,建议买家还是多留个心眼,三思后再“交易”。中原地产有关负责人认为,看房时要留意该房间是否有质量问题,比如要留意墙壁是否存在裂缝,地面、墙壁是否会渗水之类,还可向楼下的住户了解是否发生渗水的情况,也可请专业人士进行鉴定。 收起