吉林市的房价在什么水平?发展趋势怎样?

未来房价发展的趋势为了更好地研究2010年中国房地产业的发展趋势,首先对2009年我国房地产业的整体发展情况做一简要分析。联系我国2008年宏观经济的发展状况,本轮经济回调是从2008年的第三季度开始的,增长速度由第二季度的10.2%回落到9%,再到第四季度的6.8%,而2009年第一季度则进一步回落到6.1%,从而达到本轮经济发展的底谷。 在国家一系列经济刺激措施的推动下,第二季度实现了7.9%的增长,初现回升;第三季度则达到了8.9%,又上升了一个百分点。连续两个季度的明显上升,表面了我国宏观经济的企稳回升态势。在宏观经济回升的同时,我国房地产业在今年前三季度也有不错的表现,其中1-10月份的房地产投资实现了18.8%的增长速度,单月的房地产增速更是超过了30%,而房地产销售面积也达到了历史最高水平,1-6月份,全国商品房销售34109万平方米,同比增长31.7%;至7月,销售41755万平方米,同比增长37.1%;至8月,销售49416万平方米,同比增长42.9%;至9月,销售58371万平方米,同比增长44.8%;至10月,销售66369万平方米,同比增长48.4%。 房地产成交量快速增长的背后隐藏了房价的快速上涨,国家统计局公布的数据显示,3-10月份,全国70个大中城市房屋售价每月平均上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%,连续上涨8月,且涨幅逐月扩大。而目前我国许多一线城市的房价按现汇率计算,则足以与发达国家的房价相比甚至更高,而居民的收入水平却不及发达国家的1/10,如此高的房价收入比蕴藏了巨大的泡沫。 国家的宏观经济政策对房地产业的发展有着重要影响。央行提出的2010年我国货币政策的基本思路就是继续实施适度宽松的货币政策,并根据国内外经济形势和价格变化,把握好政策的节奏和力度,增强政策的灵活性和可持续性,妥善处理支持经济平稳较快发展与防范化解金融风险的关系,注意管理好通胀预期,提高金融可持续支持经济发展的能力,维护金融体系健康稳定运行。保持市场流动性合理适度,引导货币信贷合理增长;合理把握信贷投放节奏,增强信贷支持经济发展的均衡性和可持续性,维护金融体系稳定;大力发展金融市场,促进民间直接投资;稳步推进利率市场化改革,完善人民币汇率形成机制。 这里的“适度宽松的货币政策”与今年的政策在字面上没有变化,但是实际内容却是有相当大的调整。在信贷规模上,2009年全年贷款接近10万亿元,1-9月份,本外币贷款比年初增加9.3万亿元,同比多增5.6万亿元;人民币贷款比年初增加8.7万亿元,同比多增5.2万亿元。而人民币贷款的增长主要分布在三个方面:居民、基础设施建设和房地产行业,其中大部分是集中在第三个方面,数据显示,截至2009年9月末,主要金融机构的商业性房地产贷款达到6.81万亿元,同比增长28.3%,增速比上年同期高14%,比6月末高9.5%。其中,房地产开发贷款余额为2.47万亿元,同比增长25.3%,增速比6月末高4.8%;购房贷款余额为4.35万亿元,同比增长30.1%,增速比6月末高12.3%。这样的信贷增长速度表明“适度宽松的货币政策”已经偏离实际而演化成为极度宽松的货币政策。尽管这种货币政策对于鼓励企业投资、防止经济下行有一定作用,但是也同时导致了价格的上涨,造成房地产业的大泡沫。而12月初的中央经济工作会议将明年的总体信贷规模则大致框定在7.5万亿元,这与今年的将近10万亿元相比减少了不少,“适度宽松的货币政策”又一次偏离而演化成为偏紧的货币政策。然而,高层却没有做出紧缩的决策,因为从目前全球和我国的经济发展态势来看,经济的回稳能力还需继续提高,所以也就形成了“外松内紧”的情形。即在宽松货币政策的前提下,对贷款结构进行微调,如使信贷市场利率在低位运行,而这种”外松内紧”的货币政策则会使房地产价格上升趋势减缓,从而在2010年上半年达到本轮发展的顶点。 房地产业发展所依托的最基本要素的土地,而地价无疑是构成房价的最重要因素,这又与我国现行的土地出让制度有密切关系。目前,我国采用“招拍挂”的土地出让制度,即以公开竞价拍卖的方式,出价最高者最后获得竞拍的土地。然后土地竞得者向国家缴纳一定的土地出让金,1994年实行分税制土地出让金作为地方财政的固 收起