分析2009年无锡二手房市场

2008年对于房地产业来说是极其不平凡的一年,受国际金融危机影响,我国宏观经济增速放缓,无锡房地产市场也受到了一定的影响,市场成交量明显减少,商品房剩余可售量日趋增大。在国家和地方一系列房产新政的刺激下,再加上部分开发企业也调整了营销策略,在各种因素综合作用下,2009年以来无锡的房地产市场出现了积极的变化。2009年第一季度,长三角各大城市房地产市场成交量普遍大幅度增长,表明各地购房者的观望情绪均已有所消退。上海、南京、苏州、无锡、杭州这5 个城市的成交量环比2 月的平均增长率达到80%,而同比去年3 月的平均增长率更是达到了110%。并且,09 年3 月份的成交量普遍超出了08 年的最高水平。这5 个城市中,仅苏州在3 月份出现环比下降的情况,主要是由于苏州2 月份成交量过度爆发放量。无锡房地产市场出现报复性回暖,说明越来越多的无锡购房者认为市场底部现已出现。无锡3 月份成交量环比增长了67%,同比增长了104%,相比于去年月均水平增长了85%,同时,超出去年月均去化最高水平5 月份19%。 2009年1-6月,无锡市区房地产开发投资165.86亿元,占固定资产投资比重为21.4%,投资额同比下降8.77%,其中住宅投资102.67亿元,同比下降11.95%,相比上季末跌幅收窄。市区房地产施工面积1821.88万平方米,同比下降7.83%,新开工面积405.73万平方米,同比下降28.28%,竣工面积137.17万平方米,同比增长20.63%。同期,江阴房地产开发投资为30.95亿元,同比增长10.73%,宜兴房地产开发投资为11.51亿元,同比增长5.31%。1-6月土地市场依然平淡,无锡市区共23幅经营性用地挂牌出让,面积62.33万平方米,且绝大部分底价成交,出让总金额20.46亿元,土地平均单价为3283元/平方米。从出让地块的用途来看,上半年无锡市区的土地供应主要以商业、办公等非住宅用地为主,非住宅土地供应量达49.86万平方米,约占总供应量的80%。同期,江阴出让经营性用地36.1万平方米,宜兴则为167.89万平方米。 2009年1-6月无锡市区批准预售面积为167.03万平方米,同比下降50.41%,其中住宅137.24万平方米,同比下降48.04%,商品房供应节奏明显放缓。此外,在销售节奏加快的推动作用下,存量商品房得到有效消化。年初,商品房累计可售面积为929.40万平方米,其中住宅为588.29万平方米;一季度末,则下降至885.35万平方米,其中住宅为554.4万平方米;二季度末,存量商品房得到进一步消化,商品房累计可售面积为831.31万平方米,其中住宅为491.21万平方米。同期,江阴、宜兴商品房批准预售面积分别为73.1万平方米,58.89万平方米。2009年以来,无锡市房地产市场消费回暖,成交量持续放大,增幅明显。1-6月市区商品房销售面积327.92万平方米,同比增长73.66%,销售金额196.6亿元,同比增长76.16%;商品住宅销售面积285.1万平方米,同比增长79.65%,销售金额159.95亿元,同比增长83.16%。另外从1-6月市区商品住宅各面积段成交套型来看,中小户型面积段占比较大, 100-144平方米面积段销售11353套,占比为47.45%,80-100平方米面积段销售8109套,占比为33.89%。另外,1-6月江阴商品房销售47.82万平方米,宜兴商品房销售38.06万平方米。 2009年以来,受优惠税费政策以及城市拆迁力度加大等因素影响,无锡市二手房市场成交活跃,1-6月无锡市区总共成交二手房123.64万平方米,金额40.15亿元,其中住宅成交量增长更为明显,总共成交二手住宅9545套,同比增长79.52%,面积79.8万平方米,同比增长82.78%,金额35.82亿元,同比增长110.33%。从月度成交曲线来看,前几个月市区二手住宅成交上升趋势较为平稳,曾连续3个月成交量维持在13-15万平方米左右,但6月则迅速上升至21万平方米。另外,1-6月江阴成交各类二手房26.27万平方米,宜兴成交各类二手房49.54万平方米。进入2009年以来,无锡市区房屋价格出现一定波动,商品住宅价格走出了一个先抑后扬的走势,一季度商品住宅加权均价为5211元/平方米,环比负增长1.24%,而二季度商品住宅加权均价为5403元/平方米,环比增长3.69%,比年初增长2.45%,而二手房价格方面,一、二季度市区二手住宅加权均价环比涨幅分别为0.57%和3.32%。从上半年总体情况来看,无锡市区房价的涨跌幅尚在合理范围。 2009年8月,无锡市又迎来开盘与加推的高潮。近期房价涨势明显,下半年楼市发展趋势被多数开发商看好,8月份无锡市楼市开盘项目明显增加。据统计,8月份无锡市有近20个楼盘陆续开盘,其中有纯新盘,而大部分则是次新盘新开,加推新房源,不难看出,开发商“金九银十”大战已经提前开锣。毋庸置疑,无锡房地产市场的活跃度到目前来说仍在延续中。无锡的商品住宅销售在近几个月内仍会得到维持。首先,就目前国内的经济形势而言,由于出口贸易量仍处于萎缩的状态,房地产等大宗商品消费对经济的拉动作用就显得更加重要,所以国家在短期之内仍然会对房地产持积极的促进政策;其次,在货币供应量增加、流动性泛滥的情况下,人们对于房屋这类不动产有着更强保值增值的心理预期,因此难免出现不少避险资金进入楼市的情况,加之现在信贷的一些增长,银行贷款的门槛放得比较低,商品房成交量的维持将是必然的,并且高位的成交量一定意义上会带动房价的上涨,从而导致投资改善型客户处于一种非常心理——买涨不买跌的传统投资心理将进一步支撑着整个楼市的销售。具体到无锡来看,作为一个外向型经济城市,虽然无锡受外部经济环境影响比较大,但是本地的经济基础较为稳固,以前的民营经济也比较发达,居民的富裕程度比较高,而且无锡正在处于城市化快速发展的阶段,居民对商品房的购买力和购买欲望受外部经济环境影响会比较小,所以如果市场大环境没有发生整体逆转的话,无锡的成交量将会保持平稳状态,而不似一些一线城市的成交量出现大起大落现象。无锡楼市的活跃度在近期内还将保持,并且房价在2009年下半年仍将被维系在比较平稳的态势,其上涨速度难再像5、6月份上涨的这么快。 本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上,主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、无锡市统计局、无锡市国土资源局、无锡市房产管理局、无锡市房地产经纪协会、无锡房地产业协会及国内外相关报刊杂志的基础信息,全面分析了无锡市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了无锡及无锡主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标;报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容;深度分析了无锡土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势;为无锡房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机,根据市场需求及时调整经营策略,为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据,同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。 收起